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[부동산 컨버전 시대]KT AMC, KT IS 숭인동 사옥 주거시설로 개발리츠로 자금 조달, 그룹 계열사 대거 참여…총 사업비 1700억 규모

고진영 기자공개 2021-11-24 07:28:51

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국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2021년 11월 22일 14:25 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KT IS(케이티아이에스)의 옛 사옥인 숭인빌딩이 주거시설로 개발된다. 앞서 KT AMC가 이 건물에 대한 매매계약을 맺었으며 개발을 위해 자금 조달작업에 착수한 상태다. 투자자로는 KT사내근로복지기금과 KT에스테이트 등 그룹 법인들이 참여하기로 했다.

22일 관련 업계에 따르면 KT AMC가 설립한 ‘KT리얼티임대주택 5호’ 리츠는 서울시 종로구 숭인동 200-16에 있는 KT IS의 숭인동 사옥을 매입할 예정이다. 현재 소유주는 KT IS로, 이미 KT AMC와 매매계약을 체결했다. 해당 계약을 리얼티 5호 리츠가 넘겨받아 사업을 진행할 전망이다.

리츠를 통해 조달되는 자금 규모는 약 1730억원이다. 이중 490억원을 에쿼티(equity)로 마련하고 나머지 1242억원은 대출로 충당할 계획이다. 대출의 경우 건설기간 중에는 프로젝트파이낸싱(PF), 운영기간 중에는 장기 담보대출을 통해 차입한다. PF 이자율은 4.1%, 장기 담보대출은 3.4%다.

490억원 규모의 에쿼티 모집은 사모로 진행된다. 총 100만주의 신주를 제3자 배정방식으로 발행하며 1주당 발행가는 4만9000원이다. 투자자는 KT그룹 법인으로만 이뤄졌다. KT AMC를 포함해 그 모회사인 KT에스테이트, KT사내근로복지기금, KT IS가 유상증자에 참여하기로 했다.

이중 비영리법인인 KT사내근로복지기금의 투자금이 가장 크다. 제1종 종류주를 약 400억원어치(81만6000주) 배정받는다. KT IS가 그 다음으로 많은 약 50억원(제 2종류주 10만2000주), KT AMC와 KT에스테이트가 각각 약 20억원씩(보통주 4만1000주)을 투자하기로 했다.


리츠 측은 이렇게 조달한 자금을 써서 505가구 규모의 임대주택을 개발할 예정이다. 대지면적 3316.7㎡에 지하 4층~지상 20층 규모, 주거용 오피스텔 350가구와 공동주택 155가구로 건물을 신축한다.

착공은 내달, 예상되는 준공시점은 2024년 9월이다. 같은 해 임대가 개시되고 임대의무는 2034년 9월 끝난다. 리츠 측은 임대 의무기간 10년이 지난 이후 국내외 투자회사 또는 리츠 AMC(자산관리회사)들을 상대로 일괄 매각을 추진할 계획이다. 매각이 여의치 않을 경우 개·보수 등을 거쳐 일반인 분양으로 투자회수를 꾀한다.

업계 관계자는 “해당 사업의 경우 부지가 동묘앞역, 신설동역 역세권에 위치해 있고 토지를 경쟁력 있는 가격에 샀다는 것이 장점”이라고 말했다.

건물 양도인인 KT IS는 매수인인 KT AMC와 공정거래법상 계열회사 관계에 해당하기 때문에 법인세법에 따라 매도자와 매수자가 각자 감정평가법인을 선정해 감정평가를 진행했다. 거래가는 715억원으로 감정가(796억원)의 약 89.8%에 해당하는 수준이다.

KT IS는 빌딩 매각의 이유를 자산운용 효율성 강화 및 현금유동성 향상을 위해서라고 설명했다. 매각을 통해 700억원 규모를 유동성으로 확보하게 됐다. 최대 투자자인 KT사내근로복지기금의 경우 KT로부터 연간 800억원 안팎을 증여받고 있다. 이번 투자는 자금 운용차원에서 이뤄진 것으로 보인다.

KT그룹은 2010년 부동산개발회사인 KT에스테이트, 이듬해 부동산자산관리 자회사인 KT AMC를 세워 부동산 시장에 진출한 이후 이 분야의 큰 손으로 떠오르고 있다. 전국에 보유한 부동산 자산만 8조원이 넘는 것으로 알려졌다. 유휴자산 매각과 개발 등을 활발히 진행 중이다.
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