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[유통사 골프장 경영분석]'티클라우드CC' 제이레저 미션 '회원권 가치' 올리기최대 7억 회원권 5년 마다 회수, 재분양가 하락시 부채 감소 '상환 리스크' 노출

이효범 기자공개 2022-05-31 07:57:04

[편집자주]

유통기업들이 레저사업 확장을 위해 시작한 골프장의 위상이 달라지고 있다. 한때 돈 먹는 하마로 불리면서 퇴출 1순위로 꼽혔지만 최근 수요가 급증하면서 오명을 벗고 효자로 거듭났다. 무엇보다 주 수입원인 입장료와 카트피 등이 크게 오른 영향이 크다. MZ(밀레니얼+Z)세대를 중심으로 신규 수요가 대거 유입되면서 이용객 트렌드도 변하고 있는 양상이다. 국내 주요 유통사들이 보유한 골프장 운영사 현황과 수익성, 재무구조, 지배구조 등을 분석해 본다.

이 기사는 2022년 05월 27일 07:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

hy그룹의 100% 자회사인 제이레저는 티클라우드컨트리클럽(티클라우드CC) 회원 만족도 극대화를 최고의 경영 목표로 삼는다. 회원제 골프장의 숙명인 동시에 생존과 직결된 문제라 더욱 포기할 수 없는 가치로 꼽힌다. 십수년째 영업적자를 감내하면서 이같은 가치를 고수하는 이유는 뭘까.

핵심은 회원권을 분양한 이후 5년마다 되사주는 약정에 있다. 이 경우 주기적으로 회원권 시세를 반영해 재분양할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 회원권 시세가 분양가보다 떨어지면 상황이 복잡해진다. 제이레저가 직접 부족분을 메워야 하는 입회금 반환 리스크가 수면 위로 떠오르는 셈이다.

◇'회원제 한계' 12년째 영업적자 지속

제이레저는 지난해 매출액 100억원, 영업손실 21억원을 각각 기록했다. 2009년 hy(당시 한국야쿠르트)에 편입된 이후 매출액 100억원을 찍은 건 이번이 처음이다. 다만 2010년부터 영업손실은 12년째 지속됐다. 누적 영업손실과 순손실은 각각 263억원, 287억원이다. 2019년 이후로 영업손실 폭이 감소하고 있다는게 그나마 위안거리다.


제이레저는 골프장 티클라우드CC 운영법인이다. 티클라우드CC는 경기도 동두천시에 위치한 18홀 규모의 골프장이다. 원래 골프장명은 다이너스티CC였으나 hy 인수 후 2010년 4월 현재 명칭으로 그랜드 오픈했다. hy는 건강사회건설의 창업정신에 기반해 향후 식품과 의료, 레저가 결합한 종합헬스케어 서비스 제공한다는 미명 아래 골프장을 인수했다.

티클라우드CC는 회원제로 운영된다. 회원규모는 400여명으로 알려져 있다. 통상 회원제 골프장들은 입회금을 받는 대신 그린피 등을 퍼블릭 골프장에 비해 절반 혹은 3분의 1수준으로 받는다. 이 때문에 회원제 골프장을 운영하는 법인의 영업실적은 대부분 저조한 게 사실이다. 특히 코로나19 확산 이후 MZ세대 유입으로 골프산업이 호황을 맞았지만 회원제 골프장은 이같은 호황을 누리지 못했다. 티클라우드CC 역시 마찬가지였다.

제이레저 관계자는 "코로나19로 인한 해외골프 감소, 젊은 골프인구 증가 수혜를 받아야 하지만 회원제 골프장으로서 한계도 분명 있다"며 "다만 성장세에 편승해 가격을 무작정 올리거나 부킹 인원을 확장해 받는 것은 회원에 대한 예의에 어긋난다"고 말했다. 이어 "앞으로 지속적인 투자와 개선을 통해 클럽의 가치를 높이고 이를통해 수익성 개선 및 내장객 만족도 상승을 추진해 나가겠다"고 강조했다.

◇회원권 되사는 약정 맺어...재분양시 가격 올려 현금 확보

제이레저가 이같은 경영방침을 갖게 된 것은 회원권 분양구조와도 밀접한 연관성이 있다. 티클라우드CC 회원은 정회원, 지정회원, 무기명회원 등으로 구분된다. 입회금은 회원권 종류에 따라 다르지만 통상 3억~7억원 수준이다. 회원권 만기는 대부분 5년이다.

티클라우드CC 여름 풍경(출처=홈페이지)

특이한 대목은 제이레저가 분양한 회원권을 만기인 5년이 지나면 다시 되사들이는 약정을 회원들과 맺는다는 점이다. 예컨데 제이레저가 2011년 1월 1일 5억원에 분양한 회원권을 2015년 12월 31일 5년 만기일에 제이레저가 5억원을 내주고 회수한다는 얘기다.

이 경우 제이레저는 자체자금으로 상환하지 않는다. 미리 회원권을 분양받을 회원을 매칭, 해당회원에게서 받은 입회금을 기존 회원의 입회금 상환재원으로 쓴다. 이 과정에서 회원권의 가격을 6억원으로 높여 분양할 수도 있다. 이 경우 제이레저는 1억원 가량의 현금을 확보하게 된다. 물론 6억원은 향후 5년 뒤에 갚아야 할 부채로 장부상 계상된다.

결과적으로 5년마다 회원권 가격이 1억원 씩 오른다면 수백억원의 현금을 확보하게 되는 셈이다. 이렇게 확보한 현금은 또다시 골프장 시설과 서비스 질을 높이는데 투입된다. 제이레저가 영업적자를 지속하는 것도 골프장 관리와 양질의 서비스를 제공하는데 투입하는 비용이 크기 때문이다. 매년 코스 개선 등에 투입하는 금액만 12억원을 상회한다. 또 올해 연말께 클럽하우스 리모델링도 진행될 예정이다.

티클라우드CC 개요(출처=홈페이지)

제이레저의 매출원가율과 판관비율은 각각 62%, 58%로 두 계정에서 발생하는 비용을 합하면 매출액을 훌쩍 웃돈다. 제이레저의 지난해 판관비는 38억원에 달한다. 이 가운데 22억원이 세금과공과 계정으로 빠지는 비용이다. 통상 회원제골프장이 퍼블릭골프장에 비해 세금부담이 크다.

제이레저는 십수년째 영업적자와 순손실을 지속해왔지만 꾸준히 현금을 창출하고 있다. 2021년말 기준 영업활동현금흐름과 투자활동현금흐름은 각각 마이너스(-) 7억원, -8억원이다. 다만 입회금 유출입 내역이 포함된 재무활동현금흐름은 40억원이다. 사실상 입회금으로 운영 재원을 마련하는 구조로 풀이된다.

◇재분양시 회원권 가격 하락 '최대 리스크'

문제는 회원권 가격이 떨어질 경우다. 5억원에 분양한 회원권을 만기시 4억원에 재분양해야 한다면 기존 회원의 입회금 5억원 중 1억원을 제이레저가 부담해야 한다. 이같은 사례가 일시에 몰릴 경우 제이레저의 입회금 반환 리스크가 커질 수 있다.


특히 제이레저는 미처리결손금 684억원으로 인해 완전자본잠식에 빠져 있다. 1000억원 규모의 자산 중에서 부채총계가 1300억원을 웃돈다. 청산시 자산으로 부채를 모두 상환할 여력이 안된다는 얘기다.

부채 대부분은 입회금으로 구성돼 있다. 2021년말 기준 제이레저가 반환해야 하는 입회금 규모는 총 1286억원이다. 2010년 1160억원이었던 전체 입회금 규모는 10년 넘게 지나 100억원 넘게 불어났다. 회원권 가격이 상승했다는 의미로도 해석된다.

제이레저가 2021년말 기준으로 1년 내에 상환해야 할 입회금 규모는 304억원이다. 만기 1년 남은 회원권 규모를 의미한다. 그래서 유동부채로 분류돼 있다. 최근 회원권 가격이 상승하는 추세라 입회금 상환에는 무리가 없다는 게 회사 측 설명이다.

제이레저 관계자는 "자체 회원권의 가치가 올라가 만기 도래 분에 대해 이미 예약판매가 완료된 상태"라며 "상환에 대한 리스크는 없을 것으로 판단된다"고 말했다.
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