이 기사는 2023년 09월 08일 14:14 thebell 에 표출된 기사입니다.

제이알투자운용이 강남 테헤란로에 위치한 '한신인터밸리24' 매각에 나섰다. 0%대 공실률을 기록 중인 GBD(강남권역) 오피스의 투자수요, 올해 체결한 신규 임대차계약 등이 자산가치에 반영되면서 잠재 인수자들의 눈길을 끌고 있다.

8일 금융투자업계에 따르면 제이알투자운용은 서울 강남구 역삼동 소재 GBD 프라임 오피스인 '한신인터밸리24' 매각을 추진하고 있다. 제이알투자운용이 보유한 한신인터밸리24 서관 23층과 동관 21~23층을 부분 매각하는 방식으로 최근 에스원을 매각 자문사로 선정해 잠재인수의향자를 물색 중이다.

선릉역 역세권에 위치한 한신인터밸리24는 동·서관 각각 지하7층 ~ 지상23층, 연면적 8만340㎡(2만4300평)의 프라임급 오피스다. 지난 2007년 준공돼 인근 오피스빌딩 대비 신축 건물로 꼽히며 지상 6층 이상부터 오피스로 사용되고 있다.

제이알투자운용은 지난해 5월 '제이알일반사모부동산투자신탁33호'를 통해 한신인터밸리24의 서관 23층과 동관 21~23층을 부분 매입했다. 당시 매입대금은 약 505억원이다. 펀드 설정원본 180억원을 토대로 나머지 필요한 자금은 담보대출로 충당했다.

최근 일 년 새 한신인터밸리24의 자산가치가 꾸준히 상승하자 조기에 자산을 매각하기로 결정한 상황이다. 업계에 따르면 꾸준히 늘어나고 있는 GBD 오피스 수요 대비 부족한 공급물량, 우량 임차인과의 신규 임대차계약 체결 등이 한신인터밸리24의 가치를 끌어올린 것으로 파악된다.

업계 관계자는 "2027년까지 GBD 신규 오피스 공급은 약 6만8000평 수준으로 과거 대비 저조한 수준이 예상되고 있다"며 "마곡, 을지로 등 CBD 중심의 오피스 신규 공급과는 달리 GBD는 공급물량이 부족한 상황"이라고 설명했다.

올해 상반기 말 기준 GBD의 오피스 공실률은 0.9%로 CBD(1.5%), 기타지역(1.2%) 등에 비해 가장 낮은 수준을 나타내고 있다. 강남권역의 오피스 수요가 이어지면서 최근 4년간 서울시 권역별 오피스 임대료 연평균 상승률은 YBD(7.6%), GBD(7.2%), 기타지역(3.8%), CBD(3.5%) 순으로 가파른 상승폭을 기록 중이다.

업계에서는 제이알투자운용이 보유한 지분가치를 약 700억원으로 추정하고 있다. 현재 우호적인 GBD 시장상황 뿐만 아니라, 임대차계약을 새로 쓴 한신인터밸리24의 가치를 종합적으로 반영한 기대치다. 평당 거래가로는 3000만원대 중반 수준이 거론된다.

한신인터밸리24는 올해 들어 현대해상 관계사들을 신규 임차인으로 확보하면서 안정적인 임대료 수취가 가능하게 됐다. 처브라이프 등의 기존 임차인들 대신 현대해상(92.4%), 현대C&R(7.4%), 현대하이라이프(0.2%) 등으로 임대면적을 모두 채우면서, 준수한 임차인 신용도를 확보한 자산으로 평가받고 있다.

잔여임대차기간이 4년 이상 남은 임차인들과 달리, 임대인은 페널티 없이 임대차계약을 중도해지할 수 있다는 점도 메리트로 꼽힌다. 신규 임차인을 확보해 임대차계약을 새로 작성할 경우 기존 계약상 임대료 상승률(3%)을 높은 조건으로 갱신할 수 있기 때문이다. 최근 3년 GBD 오피스의 임대료 연평균 상승률은 약 7.2%다.

제이알투자운용은 매입의향서를 접수받은 뒤 이달 말 우선협상대상자를 선정하겠다는 계획이다. 이후 양해각서 체결 및 실사를 진행하고 연내 거래종결을 목표로 하고 있는 것으로 전해진다.