이 기사는 2024년 05월 10일 16:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

SJK개발이 토지 매입 8년 만에 '신라스테이 전주' 개발을 끝냈다. 본PF를 담보대출로 전환한 뒤 운영을 이어갈 예정이다. 신라스테이가 20년간 위탁운영을 맡는다.

담보대출금액은 410억원이다. 최초 본PF 금액은 300억원 정도였지만 공사비가 증가하면서 추가 비용이 투입된 모양새다. 금리는 7%대로 투자자가 몰릴 것으로 예상되고 있다.

◇감평액 710억, LTV 57%…BNK투자증권 주선

10일 건설부동산업계에 따르면 최근 SJK개발은 '신라스테이 전주' 본PF의 담보대출 전환을 위해 투자자를 모집하고 있다. 다음달 중 담보대출을 실행해 PF대출을 갚고 오는 7월 그랜드 오픈하는 일정을 짰다. BNK투자증권이 금융 주선을 맡았다.

담보대출금은 410억원이다. 자산 감정평가금액 711억원의 57.7% 수준이다. 트랜치는 나누지 않았다. 대출 만기는 1년으로 금리는 7%대다. 금리 인하가 기대되는 만큼 만기를 짧게 잡은 것으로 보인다.

SKJ개발은 2016년 전주 경원동 호텔 개발에 본격 착수했다. 그해 하반기 토지 매매계약을 체결하고 각종 인허가를 받았다. 2021년 하반기 신라스테이와 위탁운영계약도 맺으면서 본PF에 성공했다. 2022년 상반기 착공해 이달 준공 및 가오픈할 예정이다. 시공은 유탑건설이 맡았다. 개발 8년 만에 호텔 문을 열게 된 셈이다.

준공 전후 매각하지 않고 시행사인 SKJ개발이 운영하기로 했다. 신라스테이는 그랜드오픈 시점인 오는 7월부터 20년간 호텔을 위탁운영하게 된다. 운영기간이 끝난 뒤에도 5년 단위로 연장 계약을 맺을 수 있다.

신라스테이 전주는 전주 완산구 경원동 일대에 위치한다. 연면적 1만2955㎡(3919평), 지하 3층~지상 10층 규모 호텔이다. 총 210개실로 이뤄졌다. 도보로 한옥마을 이동이 가능하고 KTX 전주역과도 차량으로 10분 거리다.

◇본PF 300억 수준, 공사비 상승에 대출금 증액

SJK개발이 2021년 실행한 본PF 대출금액은 300억원이다. 반면 이번 담보대출 금액은 410억원으로 110억원이 늘었다. 자금용도를 나눠보면 잔여공사비 50억원, 인테리어공사비 35억원, 부대비용 포함한 금융비용 25억원이 추가됐다.

사실상 실질 공사비가 본PF 당시 예상했던 것보다 30% 이상 오른 탓이라는 분석이다. 잔여공사비와 인테리어공사비 일부는 공사비 증액분에 해당한다. 금융비용 역시 기준금리 인상으로 인해 추가 투입됐을 가능성이 높다.

담보대출 증액은 불가피했지만 LTV는 60%에 미치지 못한다. 담보대출 역시 고금리 조건을 제시한 만큼 흥행에 무게가 실리고 있다. 만기 전에 리파이낸싱을 진행하면 수수료도 일정 비율 제공하기로 했다.


올해 공급 예정인 호텔은 대부분 공사비 증액으로 인한 영향을 받았을 것으로 보인다. 지난 1분기에는 아벤트리호텔 종로점을 리모델링한 더프리마호텔 종로가 오픈했다. 올해 4분기에는 마곡 CP1 블록의 마곡 머큐어 앰배서더 호텔이 문을 연다.

'신라스테이 전주'를 포함해 호텔신라는 올해 총 3곳 개관을 앞두고 있다. 상반기에 신라스테이 이호테우, 하반기에 신라스테이 전주, 세종이 차례로 그랜드 오픈할 예정이다. 호텔롯데는 서울권역 외 최초로 부산 지역에 해운대 L7을 공급한다.

자금모집이 어려운 탓에 호텔 매입매각 거래는 아직 활발하지 않은 모양새다. 다만 호텔 운영 시장은 코로나19 이전 수준을 회복해 나가고 있다는 분석이다.

상업용 부동산 서비스기업 젠스타메이트는 지난해 말 서울 호텔 객실 가동률(OCC)을 5성급 74%, 4성급 85$, 3성급 84% 수준으로 평가했다. 2022년 말 기준 50~60% 수준이었다.

객실 평균 단가(ADR)도 3~5성급 호텔에서 두드러진 상승세를 보였다는 분석이다. 2019년 ADR과 비교했을 때 5성급 47%, 4성급 47%, 3성급 57% 등으로 올랐다.

전주 지역은 현재 브랜드호텔이 전무한 상황이라 직접적 비교는 어렵다. 다만 관광 수요가 풍부한 지역인 데다 한옥마을과도 인접해 있어 방문객은 몰릴 전망이다. 업계에선 신라스테이 전주의 개관 1년 차 매출액을 약 90억원대, 영업이익을 약 40억원대로 예상한다.