[GBC 55층 vs 105층]설계 바꾸면 사전협상 백지화 하자는 서울시, 왜일까③늦어진 만큼 오른 공사비·땅값, 재협상 '조단위' 부담감…'1조' 책임 현대차 몫?
허인혜 기자공개 2024-06-24 13:31:31
[편집자주]
한쪽은 도시의 랜드마크를, 한쪽은 쓸모와 상징성이 모두 반영된 건물을 바란다. 서울시와 현대차그룹의 이야기다. 105층 건물 1개동과 55층 건물 2개동으로 입장이 갈리며 외형부터 공사비용, 효율성 등 많은 부분이 달라졌다. 마천루와 쌍둥이 빌딩, 두 설계도는 왜 평행선을 달리게 됐을까. 건축 계획의 차이와 글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC) 건립 히스토리, 각자의 주장 등을 더벨이 짚어본다.
이 기사는 2024년 06월 20일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.
결국 문제는 프로젝트가 장기 표류됐다는 점이다. 그 사이 달라진 많은 것들이 글로벌 비즈니스 콤플렉스(GBC)를 둘러싼 잡음을 만들고 있다. 달라진 건 현대차그룹의 위치 뿐만이 아니다. 서울 강남의 땅값도 올랐다.층수 조정을 위해 서울시의 주장대로 사전협상부터 백지화하면 땅값에 맞춰 공공기여금도 다시 정해야 한다. 지나간 시간에 따라 현대차그룹이 추가해야할 돈은 약 1조원 이상으로 전망된다. 시간의 흐름이 의무를 키웠다면, 현대차그룹이 첫 삽도 제대로 뜨지 못한 채 10년을 보낸 이유도 따져봐야 한다.
◇왜 재협상 불씨 키우나…핵심은 달라진 땅값?
GBC 다툼의 또 다른 핵심 쟁점은 공공기여금이다. 서울특별시 도시계획변경 사전협상 운영에 관한 조례에서 규정한 공공기여의 정의는 '사전협상에 따른 구체적 개발계획 및 공공기여계획에 따라 법에서 정하는 시설 또는 비용 등을 제공하는 것'이다. 해당 법 제52조의2제1항 등에는 '해당하는 지역의 전부 또는 일부를 지구단위계획구역으로 지정함에 따라 지구단위계획으로 (중략) 용도지역이 변경되어 용적률이 높아지거나 건축제한이 완화되는 경우'를 조건으로 걸었다.
현대차그룹과 서울시의 실례로 풀어보면 이렇다. GBC 건립부지는 옛 한전부지인데 본래 95%는 3종 일반주거지역, 5%만이 일반상업지역이었다. 서울시는 사업지 용도를 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 3단계 종 상향하기로 했다. 용적률은 250%에서 최대 800%까지 올라간다. 공공 기여율에 따른 인센티브는 4.3%다.
서울시는 조건으로 부지 감정가의 40% 가량을 공공기여금으로 받기로 했다. 당시 GBC 부지의 감정가는 약 3조3000억원 수준이었다. 현대차그룹은 공공기여금으로 1조7030억원을 제시했다. 부지의 변경 면적을 기준으로 할 때 공공기여율은 약 37%. 서울시와 현대차그룹은 이 선에서 공공기여금을 확정했다. 전례없던 금액에 '슈퍼 공공기여금'이라고도 불렸다.
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서울시는 현대차그룹이 GBC 105층 건립을 포기하면 사전협상부터 다시하자는 입장이다. 건축허가는 취소되고 처음부터 논의해야 한다는 의미다. 사업지 용도도 환원되고 공공기여금도 재협상해야 한다. 서울시의 재협상 요청 공문도 이 내용이 사실상 핵심이다.
문제는 달라진 땅값이다. GBC 용지 토지가격 상승분 등을 고려하면 공공기여금은 조단위가 늘어날 것으로 보인다. GBC 등이 건립되는 서울 강남구 삼성동 일대 국제교류복합지구의 공시지가는 삼성동 167번지를 기준으로 ㎡당 2014년 1948만원, 2016년 2830만원, 2019년 5670만원, 올해 4월 말 7565만원까지 올랐다.
◇시간 지날수록 올랐던 공사비·땅값, 인허가 왜 늦어졌을까
비슷한 문제가 과거에도 있었다. 역시 GBC에서다. 현대차그룹이 GBC 부지를 매입하고 본격적인 계획에 돌입한 건 2014년, 전망한 완공 시점은 2020년이다. 하지만 목표 시점으로부터 1년 전인 2019년에도 GBC는 첫 삽도 뜨지 못했다.
국토교통부 수도권정비위원회가 세 차례 심의를 보류하는 등 인허가 절차가 길었다. 심의 후에도 서울시의 건축 허가며 심의와 도시관리계획 등의 과제가 남았다. 빠르게 마쳐도 연말께야 행정절차가 마무리될 것으로 전망됐다.
당연하게도 3년간 착공이 미뤄지며 강남의 땅값과 공사비용, 인건비는 올랐다. 공사비용만 약 10% 상승했던 것으로 알려졌다. 서울시는 공공기여사업 비용이 오르더라도 사실상 현대차그룹이 이를 책임져달라는 요구를 했다는 전언이다. 당시 재계 안팎에서는 자치구 간의 갈등과 국토교통부의 결정 등 행정적인 문제로 인허가가 지연됐는데도 오른 비용을 사기업이 충당하는 게 옳은 지에 대한 논쟁이 있었다.
2019년 마무리 될 것으로 예상했던 절차는 그 뒤로도 여러 행정문제에 봉착했다. 서울시와 강남구의 갈등 등이 대표적이다. 긴 기간 표류하며 부동산 시장과 완성차 시장 환경 모두 변했다.
지금 역시 만약 극적 타결에 성공해 다시 삽을 들더라도 현대차그룹의 비용 부담은 늘어나 있다는 게 업계 관계자들의 이야기다. 공사비용 등의 물가상승과 설계 변경 등 고려하면 현대차그룹이 실제로 내야하는 돈은 이미 1조7000억원에서 2조1000억원대로 증가했다. 현대차그룹은 부지를 매입할 때부터 이미 감정가 대비 3배에 달하는 돈을 지출했다.
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GBC의 층수가 낮아졌다고 해서 많은 조건이 바뀌는 건 아니라는 게 관계자들의 설명이다. 건물의 용도와 용적률 등은 원안대로 유지됐다. 용적률은 당초 안인 799% 안으로 정했다. 새 GBC는 높이 242m의 55층 타워 2개 동과 복합전시산업(MICE), 문화·편의시설 등이 운영될 저층부 4개동 등 모두 6개동으로 조성된다.
현대차그룹 역시 건물 높이나 디자인 등 건축 계획 중심의 변경이 서울시와 추가협상할 대상이 아니라고 보는 것으로 알려졌다. 그 외의 다른 부분에서는 계속해 협의하겠다는 입장도 전해진다.
건립 후 공공기여 가치도 따져봐야할 문제다. GBC에는 전시·컨벤션, 공연장, 판매시설, 호텔 등이 포함된다. 현대차그룹은 서울시가 통상적인 인허가 기간을 감안해 내년 하반기 중 변경안에 대한 인·허가를 완료할 경우 2026년까지 약 4조6000억원 투자, 9200명의 신규 고용이 이뤄질 것을 기대하고 있다. 2030년까지 총 투자액은 19조5000억원, 누적 기준 5만6000명가량의 고용 창출 효과도 전망된다.
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