이 기사는 2024년 07월 25일 16:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 KT에스테이트와 라살자산운용이 역삼동 오피스 개발부지 인수를 마무리했다. 다른 시행사가 오피스 개발을 추진했지만 브릿지론 만기 시점에 선순위 대주가 연장 불가를 선언하고 공매를 신청하면서 매물로 나왔던 사업지다. 감정평가액 대비 33% 할인된 수준이지만 2021년 대비 20% 이상 높은 가격에 토지를 확보한 만큼 사업성에 대한 우려도 제기된다.

25일 업계에 따르면 KT에스테이트와 라살자산운용은 최근 서울특별시 강남구 역삼동 832-21번지 일원 토지에 대한 잔금을 납부하고 소유권 이전 작업을 마쳤다. 지난 5월 공매를 통해 1550억원에 매매계약을 체결한 토지다.

사업지 확보 과정에서 1000억원 규모 토지담보대출을 일으켰다. 대주단은 미래에셋증권과 미래에셋캐피탈, 23개 새마을금고 지점 등으로 구성됐다. 별도로 상환순위를 나누지 않은 단일 트렌치 조달이다.

KT에스테이트와 라살자산운용은 별도로 신탁 계약을 체결하지 않고 사모펀드를 조성해 개발사업을 진행한다. 조성된 사모펀드 명칭은 '라살제35호부동산일반사모투자회사'다. 라살자산운용이 운용을 맡았고 KT에스테이트는 투자자 자격으로 참여했다.

컨소시엄은 이번에 확보한 부지에 오피스를 조성할 계획이다. 연내 인허가 절차 마무리를 목표로 사업을 추진한다. 일각에서는 인근 부지를 추가 매입해 통합개발을 추진할 것이라는 관측도 나왔지만 현재로서는 이번에 확보한 부지만 개발할 계획이다.

역삼동 사업지는 당초 임대주택 개발사업이 추진됐던 토지다. 임대주택을 조성해 운용수익을 창출할 계획이었다. 그러나 토지가격과 이자비용 등을 고려하면 수익성을 확보하기 어렵다는 결론이 나왔고 사업지 매각이 추진됐다.

2021년 1200억원에 부지를 매입한 디벨로퍼 A사는 임대주택이 아닌 고급 오피스텔 개발을 추진했다. 하지만 분양경기 침체 등으로 인해 오피스 공급으로 개발계획을 선회했다. 인허가에 성공하면서 1222㎡ 부지에 연면적 3만324㎡, 용적률 959.7%, 건폐율 59.9% 규모로 업무시설을 조성할 예정이었다.

본PF 조달만 남겨둔 상황이었지만 올해 초 선순위 대주가 브릿지론 만기 연장 불가를 통보하면서 문제가 발생했다. 만기 전에 신규 대주를 확보하지 못 하면서 기한이익상실(EOD)이 발동됐고 공매가 진행된 끝에 KT에스테이트·라살자산운용 컨소시엄이 토지를 매입하게 됐다.

사업성 문제로 수 차례 주인이 바뀐 사업지인 만큼 컨소시엄이 새로 추진하는 개발사업도 녹록지 않을 수 있다는 우려가 나온다. 토지비 1200억원으로도 수익 창출이 불확실했던 사업인 만큼 1550억원의 토지비로는 추진이 더 어려울 수밖에 없다는 우려다.

부동산 개발업계 관계자는 "2021년 토지가 거래될 때에도 지나치게 높은 가격이라는 우려가 있었다"며 "이번 거래로 토지 매입가격이 당시 대비 20% 이상 높아진 만큼 사업 성공을 낙관하기는 어렵다"고 내다봤다.

다만 컨소시엄은 금리인하 전망 등을 고려하면 사업에 큰 어려움이 없을 것이라고 설명했다. 미국이 연내 기준금리 인하에 나설 것으로 전망되는 만큼 국내 대출금리도 떨어지면서 이자비용 부담이 감소할 것이라는 관측이다. 시장에서는 한국은행이 오는 10월을 기점으로 기준금리를 인하할 것이라는 전망이 우세하다.

2021년 매입가보다는 높은 가격이지만 감정평가액 대비 낮은 가격에 사업지를 매입했다는 점도 강조했다. 공매 진행 당시 토지 감정평가액은 2308억원으로 책정됐다. 컨소시엄 매입가가 감평액 대비 67.16% 수준인 셈이다.

KT에스테이트 관계자는 "이제 막 토지 소유권 이전을 마무리하고 사업지 현황을 파악하는 중"이라며 "연내 인허가 완료를 목표 사업을 추진할 예정"이라고 설명했다.