이 기사는 2024년 11월 15일 16:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

그래비티자산운용이 강남 파이낸스플라자(GFP)를 인수한다. 매도자인 마스턴투자운용은 그간 별도 입찰을 거치지 않고 수의계약 형태로 제안을 받아왔다. 그래비티자산운용이 제시한 조건이 마스턴투자운용의 눈높이에 부합하면서 협상테이블이 차려졌다.

15일 금융투자업계에 따르면 마스턴투자운용은 GFP 인수 우선협상자로 그래비티자산운용을 낙점했다. 그래비티자산운용이 제시한 조건은 평당 3700만원 중반대 정도로 파악된다.

이는 앞서 매도자 측이 매각을 추진했을 때와 비슷한 금액이다. 마스턴투자운용은 지난해 하반기 GFP 매각을 추진했다. 다수의 투자자가 응찰하면서 입찰은 흥행했다. 입찰에 참여한 곳은 10여곳에 이를 정도였다. 그중 가장 높은 가격을 제시했던 리딩자산운용이 우선협상자로 선정됐다.

리딩자산운용은 3.3㎡당 약 3800만원, 연면적 기준 약 2800억원을 제시했다. 여타 원매자들이 평당 3600만원 안팎의 가격을 제시했던 것과 비교하면 상당히 공격적으로 가격을 베팅한 셈이다. 하지만 최종적으로 거래는 불발됐다.

그후 매도자 측은 수의계약 형태로 매각을 저울질 해왔다. 다만 눈높이가 워낙 높아진 만큼 의사결정을 내리지 않았다. 이 같은 상황에서 그래비티자산운용이 리딩자산운용이 제시했던 가격에 근접한 수준의 조건을 제시하면서 맨데이트를 따냈다.

특히 이번에도 전략적 투자자(SI)의 존재가 상당했다는 평가다. 최근 오피스 거래 분위기를 보면 SI의 존재 여부가 인수전 성패의 필요조건이 되고 있다. SI는 직접 사옥으로 활용하기 위한 니즈가 있는 터라 보통주 에쿼티 투자자로 나서곤 한다. 당장 우선주로 투자해 배당으로 수익을 내려는 재무적 투자자(FI)와는 결이 다르다. 보통주를 깔아주는 SI의 존재는 펀딩 측면에서 부담을 덜어주는 요소다.

운용사 입장에서도 안정적으로 임대차 관리를 할 수 있다. 운용 과정에서 불거질 수 있는 임대차 리스크를 해소할 수 있다는 이야기다. 실제 치열한 경쟁이 이어졌던 크리스탈스퀘어 인수전에서도 SI의 존재여부가 성패를 결정지었다. 유일하게 SI를 유치해 인수전에 참여했던 LB자산운용이 최종 승자가 됐다. NH농협캐피탈빌딩도 코람코자산운용이 오케스트로를 투자자로 확보하면서 인수자로 낙점됐다.

연장선에서 GFP 인수를 검토해왔던 KB자산운용이 SI를 유치하지 못했던 것도 그래비티자산운용에 승기를 뺏기는 결과를 만들었다는 게 시장의 시각이다.

KB자산운용은 SI 유치가 가능한 지 KB증권을 통해 살펴왔다. 다만 결과물을 만들어 내지는 못했다. GFP는 SI가 없다면 매도자 눈높이에 맞는 가격을 제시하기 힘든 측면이 있어서다. 공실률 때문이다. 해당 빌딩의 공실률은 40% 정도로 전해진다. 그래비티자산운용은 SI를 확보해 이번 GFP 인수를 추진중이다.

GFP는 서울 2호선 선릉역 인근 테헤란로 419번지 일원에 자리하고 있다. 지하 6층~지상 20층, 대지면적 1762.4㎡, 연면적 2만4179.46㎡ 규모로 1994년 10월 17일에 준공됐다. 최근 10년 간 수변전 설비 교체, 로비 내·외부 리모델링, 엘리베이터 전면 교체, 화장실 리모델링 등을 끝마친 상태다.

앞서 마스턴투자운용은 2018년 8월 '마스턴전문투자형 사모부동산투자신탁제37호'를 비히클로 GFP를 인수했다. 인수가격은 1800억원 정도였다. 해당 펀드의 수익자는 금강주택이다. 이번에 매각이 성사되면 6여년만에 800억원에 이르는 차익을 실현하며 엑시트에 성공하게 된다.