이 기사는 2025년 02월 17일 07시05분 thebell에 표출된 기사입니다

글로벌 상업용부동산 기업들의 투자자문사 설립이 이어지고 있다. 지난해 말부터 CBRE코리아, JLL코리아, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 등의 자회사가 순차적으로 금융감독원으로부터 투자자문업 등록 절차를 마쳤다. 세빌스코리아도 별도법인 설립을 준비 중이다.

그동안 이들 회사는 실물거래 매입매각 자문을 수행하는 캐피탈마켓부서를 중심으로 사세를 키워왔다. 상업용부동산 시장이 활황일 때는 몇 개 트로피에셋(Trophy Asset) 딜만 성사시켜도 한 해 손익분기점(BEP)을 넘기기 충분했다.

하지만 수년간 상업용부동산 거래가 급감했다. 먹거리가 줄어든 자문사들은 하나의 딜에 컨소시엄 형태로 들어가기 시작했다. 수수료를 나눠서 받더라도 인건비를 벌고 트랙레코드를 꾸준히 쌓으려는 취지였다.

투자자문업 진출이 불가피한 선택지가 된 것도 팍팍해진 시장 환경과 관계가 있다. 실물을 사고파는 에셋딜(Asset Deal)이 줄고 투자 비히클(Vehicle)의 수익자만 교체하는 셰어딜(Share Deal)이 늘어난 영향이다. 셰어딜은 수익증권을 거래하는 방식이기 때문에 금융당국 등록이 필요하다.

자문사들은 기존에도 유사(?) 금융자문을 수행해 왔다. 하지만 실물자산 매입매각 자문만으로는 생존이 어려워지고 셰어딜 거래도 증가하자 아예 투자자문업을 영위하는 별도법인을 만들기로 결정하게 된 셈이다. 투자자문사는 부동산 개발·투자·거래 전 영역에 걸쳐 다양한 금융자문 서비스를 제공하는 게 가능하다.

문제는 수수료다. 기존에 증권사나 전문 투자자문사가 활동해 왔던 영역에 새로운 플레이어들이 등장한 것과 마찬가지다. 상업용부동산 시장이 침체된 뒤 부동산서비스회사들의 수수료 인하 경쟁이 치열했던 점을 고려하면 투자자문업 진출 역시 '제 살 깎아먹기'가 될 수 있다.

더군다나 비용도 많이 투입한 상태다. 운신의 폭을 넓히기 위해 별도법인을 설립했다. 또 투자자문업 등록 요건을 맞추기 위해 증권사 등에서 전문가를 영입한 곳들도 눈에 띈다. 새 사업을 통해 투자 대비 효용을 얻을 수 있을지가 관건이다.

결국 서비스 차별화가 과제다. 상업용부동산 기업만이 제공할 수 있는 금융자문 영역을 특화해야 한다. 오랜 기간 쌓아온 국내외 네트워크를 활용할 수 있는 방안을 찾아야 할 전망이다. 더불어 회사별로도 각자 경쟁력을 발휘할 수 있는 금융자문 서비스를 고민해야 한다.