이 기사는 2013년 08월 26일 14시24분 thebell에 표출된 기사입니다

최근 수익성이 개선되고 있는 맵스리얼티1(미래에셋맵스AP부동산공모1호투자회사)의 연말 배당금 기대가 높아지고 있지만 투자 위험은 여전히 존재한다는 지적이다. 해외투자에 따른 환손실 가능성과 신규투자에 따른 수익성 악화 등이 문제가 될 수 있다는 분석이다.


이처럼 수익 개선으로 배당에 대한 기대감은 높아지고 있지만 맵스리얼티1의 투자자 카페와 인터넷 게시판에는 여전히 불안을 호소하는 목소리가 높다.

우선 65%를 차지하는 센터원 다음으로 투자비중이 높은 브라질 오피스(14%)에 대한 환손실 우려 때문이다. 맵스리얼티1가 투자하고 있는 부동산 프로젝트는 센터원(5497억 원), 브라질 오피스(1162억 원), 판교개발 프로젝트(1131억 원), 분당 미래에셋플레이스(640억 원), 인도 주거개발(118억 원) 등 5곳이다.

이 가운데 브라질 브라질 상파울루 오피스는 2008년 준공 및 임대가 완료된 건물을 지난 2012년 맵스리얼티1이 매입해 현재 100%임대율을 유지하고 있다. 문제는 원-헤알화간 환헤지 비용 문제로 환헤지를 하지 않아 헤알화 가격 변동위험이 있다는 점이다.

브라질 금리는 지난해 10월부터 올해 3월까지 7.35%로 사상 최저치를 기록한 바 있으나 올해 4월부터 세 차례 연속 올라 현재 8.5%를 기록하고 있다. 최근 들어 헤알화 약세가 지속되면서 전망치는 9.75%까지 높아졌다. 이처럼 헤알화 약세가 지속될 경우 임대수익뿐만 아니라 건물 자산가치 역시 동반 하락할 가능성이 있다.

다만 현재 자금 거래 규모가 큰 매입과 매각이 아닌 이상 펀드 수익에 미치는 영향은 적다는 게 업계 분석이다. 운용업계 관계자는 "헤알화 약세가 계속되고 있지만 당장 상파울루 오피스를 맵스리얼티1이 매각할 리 없고 비중도 크지 않아 수익 환전시 약간의 환손실이 생기는 수준"이라고 분석했다.

아울러 판교개발 프로젝트도 안심할 수 없다. 서울 수하동 센터원처럼 준공 후 공실해소에 장기간 시간이 소요될 경우 수익성에 타격을 줄 가능성이 높다는 전망이 나오고 있다. 판교 프로젝트의 경우 2014년 준공을 앞두고 있다.

센터원이 공실 해소에 3년 이상 소요된 점을 고려하면 판교개발 프로젝트도 공실 해소에 최소 3년 이상을 예상할 수 있다. 아울러 센터원내에 입주해 있는 연합뉴스가 올해 가을 사옥 재건축을 완료하고 빠져나가면 센터원의 공실률이 다시 올라갈 수 있다는 우려가 나오고 있다.

미래에셋운용 관계자는 "연합뉴스가 빠져나가는 건 입주 시기부터 예정됐던 이슈다"며 "투자자들이 예상하고 있는 내용일 뿐 아니라 자연공실이 발생하더라고 임대수준은 안정화 단계에 이미 올라선 상황"이라고 밝혔다.