이 기사는 2015년 08월 05일 07:59 thebell 에 표출된 기사입니다.

GS건설이 파르나스(인터콘티넨탈)호텔 매각을 사실상 마무리하고, 7600억 원대 자금을 마련할 수 있게 됐다. 지난달 31일 GS리테일에 주식 처분 절차를 완료하면서 계약금(10%)을 지급받고, 오는 8월 중 잔금을 회수할 예정이다. 이에 따라 올 3분기 매각대금을 고스란히 장부에 반영할 수 있게 됐다.

다만 이로 인해 유입된 자금을 전액 부채 상환에 활용할 수는 없을 것으로 보여 '재무구조 개선' 효과를 누릴 수 있을 지는 미지수다. 연결기준으로 보면 부채보다 많은 자산이 빠져 나가는 결과를 낳는 거래인데다 매각대금 대부분이 주택사업에 투입될 것으로 예상되기 때문이다.

◇ 파르나스 매각 성공, 7600억 유입..3Q 장부에 반영

GS건설이 파르나스호텔(사진)의 원매자를 물색하는 모습이 첫 포착된 것은 지난해 초다. 이미 몇 년 전부터 파르나스호텔의 기업공개(IPO), 자산유동화(ABS, ABL) 등 다양한 자금 조달 방안을 모색해왔지만 2대 주주인 무역협회의 반대 등에 부딪혀 이를 성사시키지 못했다. 이후 2013년 말 들어 매각을 본격화했고, 이듬해 자문사와 주관사를 선정해 본격적인 매각 절차에 착수했다.

GS리테일 제공

파르나스호텔 매각전에는 파라다이스, 아주그룹에서부터 블랙스톤·IMM PE 등 국내외 전략적투자자(SI)뿐 아니라 재무적투자자(FI) 등 다양한 인수후보군이 뛰어들었다. 파르나스호텔이 서울시 삼성동 알짜배기 부지에 입지해있는 호텔을 주력으로 하고 있다는 점에서 매력도가 높은 매물일 수밖에 없었다.

하지만 GS건설이 갑작스럽게 매각을 망설이면서 협상은 제자리걸음을 걷기 시작했다. 인근에 위치한 한국전력 본사 부지가 현대차그룹에 10조 원이 넘는 가격에 팔리면서 예상가보다 높은 가격에 파르나스호텔도 팔 수 있을 것이란 기대심리를 자극한 것이 원인이 됐던 것으로 분석됐다.

이를 뒤로 하고 GS건설이 파르나스호텔의 매각 대상자로 최종 낙점했던 곳이 바로 관계사인 GS리테일이다. GS리테일 역시 보유 현금이 넉넉치 않았고, 관계사 매각에 따른 경영진 배임 소지, 자산 매각을 둘러싼 오너 일가간 다툼 등 숱한 이슈들이 수면 위로 부각됐지만 양측의 호텔 매각은 결국 별다른 이변 없이 성사됐다.

하지만 파르나스호텔 지분 매각은 앞으로도 GS건설의 발목을 잡는 거래가 될 수도 있을 것이란 평가가 여전하다. 같은 관계사라고 해도 매각가가 '저평가' 혹은 '고평가' 됐다는 어떤 판가름이 나오더라도 문제의 소지가 될 수도 있다. 전자는 GS건설, 후자는 GS리테일 개인주주들에게 피해를 준 사례가 될 수도 있기 때문이다.

◇ 투자금 확보 '긍정적', 매각 사유 재무개선 효과 '저조'

다양한 문제를 떠나서 파르나스호텔 매각은 무엇보다 GS건설이 이를 통해 누릴 수 있는 효과가 예상보다 크지 않을 수도 있다는 점에 초점이 모아진다. 7600억 원대 유동성을 확보할 수 있게 돼 긍정적 효과가 많은 것은 사실이다. 다만 자산 규모가 부채에 비해 월등하게 큰 파르나스호텔을 떼어내게 되는 것이기 때문에 GS건설의 연결기준 재무구조에는 엄청난 개선 효과를 주는 거래였다고 말하기는 어려워 보인다.

해외 프로젝트 악성 저가 수주 후폭풍에 휘말리면서 GS건설의 재무구조는 2012년 이후 급속도로 악화되기 시작했다. 단순 부채비율만 보더라도 2012년 말 연결기준 199.8%였던 수치가 올해 6월 말 284.9%까지 치솟았다. 같은 기간 총 차입금은 4조1660억 원에 달하고 현금성자산은 1조9460억 원으로 순차입금(2조2200억 원) 규모도 커졌다. 2012년 말에는 순차입금이 1조 원 정도였다.

재무여력 부진은 해외 및 국내 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 착공 지연 등으로 자금 수요가 컸던 상황에서 추가적인 외부 차입에 나서기 어렵게 만드는 요인이 됐다. 이에 따라 2013년 들어 서울 본사 사옥 및 문정 프라자 매각 등으로 3000억 원대 자금을 마련하는 등 각종 자산의 유동화 작업에 나섰지만 필요 자산에 비해서는 턱없이 부족한 수준이었다.

이런 상황에서 GS건설이 '재무개선'과 '유동성 확보' 두 마리 토끼를 잡기 위한 수단으로 꺼내 들었던 것이 바로 파르나스호텔 매각이었다.

하지만 당장 파르나스호텔 매각을 통해 거둘 수 있는 재무개선 효과는 그리 크지 않아 보인다. 연결기준에서 파르나스호텔을 제외하고 이를 통해 유입된 7600억 원이 자산으로 유입된다고 보게 되면 GS건설의 부채비율은 265.7%가 된다. 6월 말 부채비율 284.9%에서 엄청난 변화가 있었다고 보기는 어렵다. 만약 전액 차입금 상환에 활용한다고 보면 그나마 부채비율이 244.8%로 눈에 띄게 낮춰질 수는 있다.

문제는 GS건설이 파르나스호텔 매각을 통해 유입된 현금 상당수를 올해 주택사업 투자에 활용할 것으로 예상된다는 점이다. 파르나스호텔은 호황을 맞은 분양시장에 발맞춰 주택 공급 물량을 크게 늘릴 계획을 세우고 있다. GS건설은 지난 5월 말 기준 올해 하반기 분양물량을 기존 2만 5000여 가구에서 3만 307가구까지 올려 잡은 것으로 전해진다. 국내 주택경기 활황세가 예상보다 길어질 것이란 전망에 따른 조치다.

결론적으로 유입대금 상당수는 차입금 상환 등 재무개선보다 실질적으로 투자비 등에 보다 많이 활용될 가능성이 높다. 투자 수익을 거둬 만회를 할 수는 있겠지만 당장 그림만 놓고 봤을 때는 GS건설이 파르나스호텔 매각 사유로 밝혔던 '재무개선 효과'는 그리 크지 않을 수도 있는 셈이다. 경우에 따라서는 6월 말보다 오히려 하반기 부채비율 등 주요 재무지표가 더욱 악화될 가능성도 열려 있다. 투자금을 확보한 것은 물론 긍정적이지만 재무구조 개선을 엿보기는 어려운 거래로 남게 될 전망이다.