이 기사는 2016년 11월 14일 15시03분 thebell에 표출된 기사입니다

이지스자산운용이 상대적으로 공실률이 높은 신도림미래타워 투자를 결정해 눈길을 끈다. 이지스자산운용은 건물 개보수를 통해 공실률을 낮추고 만기에 매각 차익을 노리겠다는 복안이다.

14일 부동산투자업계에 따르면 이지스운용은 최근 서울 구로구 신도림동에 위치한 신도림미래타워를 매입하는 부동산펀드 설정을 마쳤다. 외국계 기관투자가와 이지스자산운용이 펀드 자금을 출자했다.

건물 단가와 개보수에 들어갈 비용은 총 750억 원 규모다. 기관투자자와 이지스운용이 285억 원을 출자했고, 나머지는 465억 원은 대출이다. 약 400억 원은 선순위 대출 약 65억 원은 후순위 대출을 통해 조달한다.

펀드는 3년 만기 폐쇄형 구조를 취했다. 임대료를 기반으로 한 목표수익률은 6~7% 수준이다. 건물 매각 차익까지 고려한 목표수익률은 38%에 달한다. 애초 임대료 수익보다 매각 차익에 초점을 맞추고 신도림미래타워에 투자했다는 설명이다.

이 펀드는 신도림미래타워 6층부터 26층까지 21개 층을 매입한다. 매입 연면적은 2만 5000㎡ 안팎이다. 펀드가 매입하려는 21개층 중 6개층은 현재 공실상태다. 이지스운용은 면적 8260㎡ 안팎의 공실을 섹션 오피스(소형 오피스)로 개조해 개인사업자를 비롯한 소형 임차인을 모집할 계획이다.

이지스운용은 비용 절감을 위해 사무실 규모를 줄이는 기업이 증가하고 있어 소형 오피스 수요가 증가하는 것으로 보고 있다. 또한 신도림이 인천과 안양을 비롯한 공단 밀집지역 중앙에 위치해 중소형 기업들의 임차수요가 높을 것이란 분석이다.

이지스운용 관계자는 "현재 공실이 30% 수준이지만 소형 오피스로 개조하면 공실률이 낮아지고 이에 따라 건물 가치도 높아질 것"이라며 "서울 중심부의 우량 임차인이 들어와 있는 오피스 빌딩은 매입 경쟁이 워낙 치열해 외곽에 위치하고 개보수를 통해 가치를 끌어올릴 수 있는 물권에 주목하고 있다"고 말했다.