이 기사는 2017년 02월 07일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용(이하 유경PSG)이 르네상스호텔(현 벨레상스서울호텔)에 300억 원을 투자한다. 르네상스호텔 개발을 위해 조달됐던 프로젝트파이낸스(PF) 중순위 대출을 양도받는 형식이다. 투자자에게는 약 4년 동안 연 5% 수준의 배당수익률이 돌아갈 전망이다.

7일 관련업계에 따르면 유경PSG는 이달 약 300억 원 규모의 '유경전문투자형사모부동산투자신탁GMK제6호(이하 유경제6호)' 펀드를 설정한다. 지난해 르네상스호텔 개발 사업에 나갔던 PF 중순위 대출에 투자하기 위해서다. 전체 PF 대출금은 선순위 9500억 원, 중순위 2500억 원, 후순위 1500억 원 등으로 구성돼있다. 유경PSG는 중순위 대출금 중 일부를 매입할 계획이다.

매도자는 '프로젝트알투'다. 프로젝트알투는 PF 자금모집을 담당했던 한화투자증권이 총액인수를 한 뒤에 300억 원 규모의 유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행하기 위해 설립한 특수목적법인(SPC)다. ABSTB의 기초자산은 중순위 대출금이다. 결국 유경제6호가 프로젝트알투의 자산을 인수하면서 르네상스호텔 개발 사업 PF 중순위 대주로 참여하는 모양새다.

투자기간은 약 4년으로 유경제6호 투자자는 연평균 5% 수준의 배당수익을 올릴 수 있다. 중순위 대출금 이자수익 6%에서 펀드 보수 등을 제외한 수치다. 중순위 대출금은 만기에 일시 상환하도록 설정돼있다. 만약 향후에 대출 원금이 상환되지 않을 경우 중순위 대주는 공매 2개월 전부터 해당 부동산을 우선 매입할 수 있는 권리를 갖는다.

유경PSG는 중순위 대출 투자 위험이 낮다고 평가하고 있다. 중순위 대출 원금 손실이 없으려면 해당 부동산이 3.3㎡당 1590만 원에 매각되면 된다. 준공 후 부동산의 가치는 3.3㎡당 2660만 원 정도다. 이론적으로 부동산 가치가 40% 이상 하락하지 않으면 중순위 대주는 투자 원금을 온전히 돌려받을 수 있다. 르네상스호텔 개발 사업 시공사는 현대건설, 현대엔지니어링, 대우건설 등으로 책임준공 약정을 맺었다.

르네상스호텔 개발은 서울 강남구 역삼동 르네상스호텔 부지에 호텔, 오피스빌딩, 판매시설, 문화시실 등을 짓는 사업이다. 준공 후 총 연면적은 23만 9189㎡에 달한다. 오피스빌딩 A동(6만 8598㎡), B동(10만 2291㎡) 등이 전체 연면적의 71%를 차지하고 있다. 오피스빌딩 매각 향방이 개발 사업의 성공 여부를 가른다고 해도 과언이 아니다.

준공연도, 연면적 등을 고려하면 직접적인 비교가 어렵지만 최근 강남구 일대의 오피스빌딩은 3.3㎡당 2100만~2500만 원 선에서 거래되고 있다. 지난해 '캐피탈타워'와 '나라빌딩'은 각각 3.3㎡당 2480만 원, 2300만 원에 거래됐다. '삼성파이낸스빌딩', '일송빌딩'의 3.3㎡당 가격은 2100만 원 선이었다. 전체적으로 프라임급 오피스빌딩의 거래가격은 지속해서 상승하고 있다.