이 기사는 2017년 05월 10일 07:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

이랜드리테일 '프리IPO(상장 전 지분투자)' 투자자들은 타깃 회사의 어떤 점에 매력을 느껴 대규모 투자를 결정한 걸까. 이랜드리테일이 보유한 자산가치로만 따져도 충분히 엑시트(자금 회수) 밸류가 나온다고 판단한 것으로 분석된다.

이랜드리테일은 전국에 52개 유통매장(뉴코아아울렛·2001아울렛·NC백화점 등)을 소유하고 있다. 이 중 33개가 자기 매장이다(13개는 세일 앤 리스백). 이들 점포의 감정가만 총 3조 4000억 원에 달하는 것으로 전해진다.

이에 비해 이랜드리테일의 총차입금(작년 말 별도 기준)은 9300억 원대, 세일 앤 리스백 물량까지 차입금으로 간주해도 2조 원을 크게 넘지 않는다. 차입금을 다 갚아줘도 부동산 가치만으로 자금 회수가 가능하다는 게 이번 딜의 핵심 투자 포인트로 지목된다. 거래 관계자는 "이랜드리테일이 운영하는 매장 대부분이 '도심형 아웃렛'이란 점도 자산가치 면에서 충분히 매력적"이라고 진단했다.

투자자들이 꼽는 이랜드리테일의 다른 특장점은 매장과 콘텐츠의 조합이다. 29개의 자체브랜드 (PB)를 전개하는 의류 CU(Category Unit)부터 직소싱이 강점인 '킴스클럽', 고성장 중인 라이프스타일 패스트인테리어샵 '모던하우스'까지, 다양한 유통, 패션 브랜드들을 앞세워 균형잡힌 사업 포트폴리오를 구축했다는 평가다. 그렇다 보니 진화된 유통형태인 직매입 유통 비중도 전체 매출의 약 45%를 차지할 정도로 높다. 외부 브랜드를 들여와 임대료를 받는 형태로 사업을 영위하는 여타 아웃렛 매장들과 차별화된 수익구조를 자랑한다. 일반 아웃렛과 달리 이랜드리테일이 전국적 점포망을 갖춰 규모의 경제를 이뤘다는 것도 주목할 요소다. 현재 프리미엄급을 제외한 이랜드리테일의 도심형 아웃렛 시장 점유율(M/S)은 65% 수준을 꾸준히 유지하고 있다.

이랜드리테일은 자산가치가 우수한 유통채널로는 흔치 않게 수익가치도 탁월하다는 평을 받는다. 최근 3년 간 연 상각 전 영업이익(EBITDA)이 2800억~3000억 원에 육박할 정도의 현금흐름을 시현하고 있다. 다만 △인천 송도국제도시 '복합시설(가칭 이랜드몰)' 건립 △강남 '점프밀라노' 빌딩 매입 등 설비투자 비용으로 매년 2000억 원 이상을 지불한 탓에 수익가치가 제대로 빛을 발하지 못했다.

이랜드리테일은 현재 송도 이랜드몰 개장을 무기한 연기한 상태다. 점프밀라노 빌딩 내 상업·업무시설도 다시 매물로 내놨다. 프리IPO 투자자들은 이랜드리테일에 상장 준비 기간 2년을 새로 부여하고 경영권을 위임하되, 2년 내 무리한 자본적 지출(CAPEX)이 되풀이될 시엔 이를 돌려받기로 했다.

이랜드리테일 프리IPO 투자자는 최근 큐리어스파트너스와 프랙시스캐피탈파트너스, 큐캐피탈파트너스, 엔베스터 등 4곳의 사모투자(PE) 운용사로 확정됐다. 예상 거래 사이즈는 6000억 원가량이다.