이 기사는 2017년 05월 16일 10:05 thebell 에 표출된 기사입니다.

2017년 상반기 최대 규모의 거래로 꼽히는 KEB하나은행의 서울 중구 을지로 본사(옛 외환은행 본사) 매각이 본격화된다. 고수익을 노리는 외국계 펀드나 국내 대기업이 매입 후보로 거론되고 있다. KEB하나은행은 1조 원 이상의 가격을 원하는 것으로 알려졌다.

16일 관련업계에 따르면 KEB하나은행은 오는 23일 을지로 본사 매각을 위한 입찰을 진행한다. 2016년 8월 삼정KPMG를 매각 주관사로 선정하고 6개월 이상 준비한 작업이다. KEB하나은행은 인수의향서(LOI)를 접수한 이후 원매자 인터뷰를 진행, 오는 6월 둘째 주 안에 우선협상대상자를 선정할 방침이다. 10월 안에는 매매계약이 체결될 전망이다.

*(왼쪽부터) 옛 외환은행 본사·KEB하나은행 을지로 신사옥 조감도

을지로 본사는 지하 3층~지상 24층, 연면적 7만 4834㎡ 규모다. KEB하나은행은 오는 7월부터 현재 재건축 중인 을지로 신사옥으로 사무실을 이전할 계획이라 을지로 본사의 공실 발생은 불가피했다. 대신 KEB하나은행은 삼정KPMG와 논의한 끝에 하나카드, 하나생명 등 계열사를 을지로 본사에 입주시키기로 했다. 계열사와의 임대차계약기간은 3년이다. KEB하나은행은 새로운 건물 주인이 원하면 3년 안에도 건물을 비워줄 수 있다는 입장이다.

업계 관계자는 "KEB하나은행은 공실로 인한 부동산 가치 하락을 우려해 계열사를 을지로 본사에 모은 것"이라며 "장기계약은 아니지만 투자자 입장에서는 향후 3년 동안 안정적인 현금흐름을 확보한 셈"이라고 말했다.

KEB하나은행이 공실 위험을 줄여놓기는 했지만 업계에서는 을지로 본사를 그대로 운영하는 것보다 투자자가 부지를 개발할 가능성에 무게를 두고 있다.

을지로 본사 대지면적은 1만 1283㎡로 허용 용적률은 800%다. 현재 용적률은 436%다. 이론적으로 연면적 기준 지금보다 1.8배 큰 건물을 지을 수 있다. 오피스빌딩이 아니더라도 리테일, 호텔, 주거시설 등으로 개발할 수 있고 명동관광특구 내 최고 높이인 90m까지 건축이 가능하다. 교통 여건도 잘 갖춰져 있어 카지노, 면세점 등이 들어서기 적합한 부지로 꼽힌다.

사실 을지로 본사는 단순 오피스빌딩 투자 관점으로 접근하기 어렵다. KEB하나은행은 매각가격으로 1조 원 이상을 희망하는 것으로 알려졌다. 개발을 하지 않는다고 가정하고 KEB하나은행이 원하는 가격에 맞추기 위해서는 3.3㎡당 4400만 원 이상을 지급해야 한다. 최근 도심지역(CBD) 오피스빌딩 최고 거래가는 3.3㎡당 2600만 원이다. 아무리 조건이 좋아도 4400만 원은 불가능에 가까운 수치다.

결국 을지로 본사 거래는 건물보다 대지의 개발 가치를 적절히 산정하는 방향으로 흘러갈 가능성이 높다. 2016년 말 기준 을지로 본사가 들어선 대지 공시지가는 ㎡당 3307만 원 수준이다.

업계 다른 관계자는 "투자 안정성이 높은 코어(Core) 자산을 선호하는 국내 기관투자가가 투자하기 쉽지 않은 대상"이라며 "평소 선매입, 개발 등을 통해 고수익을 노리는 외국계 펀드나 해당 지역을 전략적으로 사용하려는 국내 대기업이 매입 후보로 거론된다"고 말했다.