이 기사는 2017년 10월 27일 15:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

문재인 정부가 출범 이후 부동산 대책을 잇따라 발표하면서 시장 위축이 가시화되고 있다. 특히 부동산 시장으로 유입되는 레버지리지 제한은 만만치 않은 파장을 일으키고 있다. 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 시장에서 각광을 받았던 주거형 부동산 부문이 어려움을 겪고 있다. 제도와 시장 상황에 발맞춰 PF 시장도 상업용과 수익형 부동산에 초점을 맞춰야 한다는 지적이 나온다.

성하윤 메리츠종금증권 구조화금융팀 부장이 27일 오전 서울 중구 플라자호텔에서 열린 2017 더벨 캐피탈마켓포럼에서 부동산 PF 시장환경 변화 및 영업전략에 대해 발표하고 있다.

성하윤 메리츠종금증권 구조화금융팀 부장(사진)은 27일 열린 '2017 더벨 캐피탈마켓 포럼(thebell Capital Market Forum)'에서 "PF 시장은 부동산 트렌드에 맞춰 변해야 한다"면서 "주거용 부동산 규제가 강화되고 있어 상가와 수익형 부동산 등 새로운 시장에 주목해야 한다"고 밝혔다.

문재인 정부는 출범 이후 8·2 대책, 10·24 대책 등 부동산 정책을 꾸준히 발표하고 있다. 부동산 가격이 상승세를 지속하고 가계부채는 1400조 원에 육박하고 있는 상황에서 부동산 거품을 잡겠다는 의지를 적극적으로 피력하고 있다. 부동산에 직격탄을 날릴 수 있는 보유세 도입 이전에 할 수 있는 모든 대책들이 나오고 있다는 분석이다.

성 부장은 "최근 정부 부동산 대책은 레버리지 대출에 의한 주택금융을 꺾는 데 초점이 맞춰져 있다"며 "입주 물량이 평년 대비 10만 호 이상인 상황에서 담보대출을 통한 레버리지가 계속 증가할 가능성이 있어 이를 초기에 차단하겠다는 강력한 의지를 정부가 내비치고 있다"고 판단했다.

최근 부동산 정책의 큰 흐름은 실수요자 위주의 1가구 1주택 유도, 다주택자들의 임대사업자 전환이다. 레버리지가 제한되고 매각을 통한 부동산 투자수익률이 하락하는 형국에서는 수익형 부동산에 대한 관심이 증대될 수밖에 없다는 지적이다.

부동산 대책으로 인해 최근 부동산 개발 사업의 경향도 변화하고 있다는 것이 성 부장의 설명이다. 주거용 부동산이 어려움을 겪으면서 재개발·재건축 외에는 대규모 단지 개발이 많이 줄었다. 레버리지를 제한하다보니 대규모 단지를 개발했을 경우 시공사가 지니는 리스크가 상당하다는 분석이다. 확실한 수요를 확보할 수 있고 입지가 좋은 재개발·재건축에 건설사들의 경쟁이 격화되고 있는 형국이다.

특히 개발할 만한 땅을 찾기는 더욱 어려워졌다. 한국토지주택공사(LH)가 택지공급을 축소했고 부동산 경기에 대한 불안감이 형성되면서 우수한 입지에 적합한 용도를 보유한 토지를 찾기가 쉽지 않다. 게다가 철근 등 기자재 값이 상승하고 안전·지진·환경에 대한 기준이 강화되면서 시공비도 상승하고 있다. 이로 인해 과거 20% 이상을 기대할 수 있었던 대규모 단지 개발 사업의 수익률이 최근에는 10%대 수준으로 급락했다. 부동산 대책 발표 이후에는 10%에도 미치지 못하는 수익률이 나오는 프로젝트도 상당하다는 후문이다.

성 부장은 변화하는 정책 흐름에 맞춰 PF 시장의 영업 전략도 바뀌어야 한다고 조언했다. 부동산 대책이 강화되면서 사전청약 규제, 후분양제 등 주거형 부동산에 대한 개발 환경은 더욱 악화되고 있다. 여전히 높은 수익률을 노릴 수 있는 임대형 부동산에 PF 시장이 관심을 기울일 필요가 있다는 지적이다.

성 부장은 "과거 금융위기 이전에는 시공사 보증 PF 방식이 주를 이뤘지만 시공사들이 어려워지면서 시공사 책임준공과 미분양담보대출 등 새로운 흐름이 나타났다"며 "PF 구조는 제도나 시장에 맞춰 변화하기 때문에 새로운 시대에 맞는 구조를 개발하는 것이 중요하다"고 내다봤다.