이 기사는 2018년 06월 07일 14:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

강원도 인제 주택 개발사업에 차입형 토지신탁을 제공한 대한토지신탁이 30억원에 이르는 수수료 수익을 챙긴다. 이는 공사비의 6%를 넘는 수준으로 기본 계약서에 명시된 5%보다 높은 규모다. 특약 사항에 나온 조건으로 강원도 지역의 높은 미분양 위험도가 반영된 영향으로 풀이된다.

7일 신탁업계에 따르면 대한토지신탁은 강원도 '인제 라온프라이빗' 개발 사업을 추진 하기 위해 부동산 시행사인 콘도르디앤씨와 총 29억 4000만원 규모의 차입형 토지신탁 보수를 받는 계약을 체결한 것으로 나타났다. 이는 모두 개발보수이며, 별도의 분양보수는 없다.

이는 기본 계약서에 기재된 수준을 넘어서는 액수다. 신탁계약서 상에는 신탁보수 중 개발업무보수는 공사비의 5% 이내로 하고, 분양업무보수는 분양수입금액의 5% 이내로 명시돼 있다. 인제 라온프라이빗은 3.3㎡ 당 공사금액이 372만원으로 총 사업비는 450억원 수준이다. 이를 토대로 보면 신탁보수는 총 사업비의 6.5%에 해당한다.

주목할 점은 대한토지신탁이 내규로 정해놓은 토지신탁 보수 규모 보다도 높다는 점이다. 대한토지신탁의 신탁보수 산정 기준을 살펴보면 개발보수는 건설비의 3%, 분양보수는 분양가격의 2% 수준이다. 필요시 성과보수를 적용하는데 이때 신탁사업수익의 30% 이내로 적용하도록 돼 있다.

이처럼 신탁보수가 상대적으로 높게 책정된 것은 강원도가 미분양 리스크가 높은 지역으로 꼽히고 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 4월말 기준 강원도 내 아파트 미분양 물량은 5038가구로 지난해 말(2816가구) 대비 78.9% 증가했다. 이를 토대로 강원도 상당수 지역이 미분양 관리 지역으로 지정된 상태다. 지역별로는 원주의 미분양 물량이 1690가구로 가장 많고 이어 동해(1214가구), 강릉(624가구) 순이다. 인제군의 미분양 물량은 348가구다.

신탁업계 관계자는 "차입형 토지신탁은 부동산 신탁사가 직접 자금조달부터 사업시행까지 도맡아 진행하는 형태"라며 "자금 조달 의무를 시행사와 시공사가 나눠 갖는 관리형 토지신탁에 비해 부동산 신탁사의 리스크가 높아지는 구조이기 때문에 운용보수율이 높게 책정된다"고 말했다.

인제 라온프라이빗은 현재 분양률이 80% 수준까지 크게 높아지며 미분양 리스크에서 자유로워진 상태다. 라온프라이빗은 지하1층~지상 최고 20층, 6개동으로 구성됐다. 분양 초기 152가구에 이르던 미분양 가구수는 현재 60여가구 수준으로 대폭 줄었다. 예상 준공 시점은 오는 2020년 2월로 시공사는 라온건설이 맡았다.