이 기사는 2018년 10월 15일 10:22 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 주택 시장은 양극화, 차별화 시장으로 요약할 수 있을 것 같다. 서울을 비롯한 경기도 일부 지역은 여러 가지 정책 시행에도 불구하고 가격이 하락하지 않는다. 다만 부산과 울산을 비롯한 지방 지역은 부동산 정책의 영향으로 가격이 약세로 돌아섰고 거래도 감소하고 있다. 또 청약시장은 당첨받기가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다. 이는 신규아파트에 대한 인기 증가도 있지만 정부가 분양가를 시세보다 저렴하게 유도하고 있기 때문이다.

이런 상황에서 재개발투자는 상대적으로 적은 금액으로 내 집 마련이 가능하고 투자 수익도 얻을 수 있는 좋은 투자처이다. 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 강화 등을 통해 재건축규제를 가하고 있지만 상대적으로 주택 재개발은 규제에서 벗어나 있는 점도 이점이다.

주택 재개발이란 도로가 비좁고, 노후한 주택가가 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 일반적으로 재개발 투자는 재건축 아파트 투자에 비해서 투자 금액이 재건축의 절반 정도로 저렴한 편이다. 자금이 많지 않은 일반인에게 적합하다. 무주택자는 재개발이 진행 중인 빌라나 단독주택을 구입해 거주하다가 재개발이 완료되면 새 아파트를 받을 수 있어 굳이 기존 아파트만을 매입할 필요는 없다. 1주택 이상 유주택자라면 투자용으로 재개발이 진행 중인 주택을 구입한 후 새 아파트를 받아 갈아타기 용으로 매입해도 좋다.

◇여러 단계인 재개발 사업 절차

재개발에 투자하려면 사업 절차를 숙지하고 있어야 한다. 정비구역지정-추진위원회 승인-조합설립인가-건축심의-사업시행인가-관리처분인가-착공 순으로 진행되는데 한단계 점프할 때마다 가격이 상승하는 특성이 있다. 정비구역 지정은 시장, 군수가 정비계획을 수립하여 주민공람과 지방의회 의견 청취 등을 거친 뒤 시·도지사에게 정비구역 신청을 하게된다. 정비구역으로 지정되면 구역 내의 주택들은 가격이 상당폭 오르게 된다.

서울시의 경우 당분간 구역지정을 보류할 예정이다. 전면재개발보다는 도로나 공원 조성, 주차장 확보 등 소규모 도시재생으로 패러다임이 바뀌고 있기 때문이다. 정비구역 지정 후 토지 등 소유자는 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하고 시장·군수의 승인을 얻어야 한다. 추진위원회 승인 후 조합설립을 하려면 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지 면적 2분의 1이상의 토지 등 소유자로부터 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다. 조합설립인가를 받으면 주택 재개발 사업의 절반은 완성되었다고 볼 수 있다. 투자자 입장에서도 대략 7년 후면 재개발이 완료되어 아파트를 입주할 수 있기 때문에 투자가 많이 일어나는 시기이기도 하다.

이후 조합은 건축심의를 득하고 시공사를 선정한다. 시공사가 선정되면 사업시행 계획서를 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받는다. 이어 감정평가에 돌입한다. 이 때 감정평가 금액이 낮을 경우 이에 실망한 투자자들이 급매물을 내놓는 경우도 나타난다.

관리처분계획인가는 정비사업 시행의 마지막 단계로서 조합원의 권리가액과 추가분담금 규모, 주택수가 확정되고 조합원의 주택 평형 배정 및 동·호수 추첨이 이뤄지는 중요한 단계이다. 투자 금액이 명확히 확정되고, 평형도 결정된 상태이기 때문에 투자 리스크가 가장 적은 단계이다. 따라서 실수요자에게 적합할 수 있다. 하지만 지난 8.2 부동산 대책에서 관리처분인가를 득한 후에는 조합원 자격을 주지 않으므로 투자를 하려면 관리처분인가 전 단계에서 매입해야 한다.

◇꼼꼼한 분석 후 투자에 나서야

이처럼 재개발은 절차가 복잡하고 사업 진행 단계에서 주민 간 이해관계가 달라 사업이 지지부진한 경우가 많다. 하지만 주택 재개발은 어려운 난관을 뚫고 아파트가 준공이 되면 내 집마련과 높은 투자 수익으로 보답을 해준다. 또 아파트를 배정받을 때 로얄층과 로얄동을 우선적으로 배정받고, 분양가도 일반 분양보다 저렴하게 받을 수 있는 장점이 있어 매력적이다.

재개발 투자시 체크해야 할 점을 살펴보자. 첫째, 재개발은 장기투자이므로 입주까지는 최소한 10년 이상을 바라보고 투자해야 한다. 물론 1년 후나 3년 후 가격이 많이 오를 수도 있겠지만 가장 높은 수익을 보려면 입주까지 기다리는 것이 좋다. 장기 투자이므로 너무 노후화된 빌라나 주택을 피하는 것이 좋다. 오래된 주택은 보일러 고장, 수도배관 동파, 정화조 훼손 등의 문제도 있고, 세입자 구하는 것도 어려울 수 있기 때문이다. 필자의 경험상 준공된 지 15년 이내가 좋다.

둘째, 재개발은 빌라보다는 단독주택이 많은 곳이 좋다. 조합원수가 적으면 일반분양분이 많이 나와 수익성이 높기 때문이다. 지분쪼개기가 많이 되어 있는 곳은 조합원수가 많아 일반분양분이 적어 추가분담금이 높으므로 일반분양을 받는 것 보다 더 많은 투자비가 들 수 있다.

셋째, 공시가격이나 공시지가 높은 곳이 좋다. 그래야 나중에 감정평가를 할 때 권리가액이 높게 책정된다.

넷째, 주변에 아파트 시세가 높은 곳이 좋다. 그래야 재개발 후 아파트 가격이 높게 형성되어 높은 투자차익을 얻을 수 있다. 가령 한강변의 재개발 구역의 경우에는 아파트 가격이 높기 때문에 투자성이 높다고 할 수 있다.


임채우 KB WM스타자문단 부동산 수석전문위원
알투코리아부동산투자자문, CBRE KOREA 근무
서울시립대학교 경영학 석사
건국대학교 부동산대학원 부동산학 석사
금융연수원, 한경아카데미, 명지전문대 부동산 강사
저서: 부동산의 재발견 외 다수