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신한리츠운용, 선릉 '위워크타워' 1201억 매입 3.3㎡ 2634만원, 취득 부대비용 감안 1295억 투입, 동양자산운용 IRR 33.9% 차익

이명관 기자공개 2019-06-17 15:01:52

이 기사는 2019년 06월 14일 16:55 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용이 선릉 위워크타워(옛 미타타워)를 1200억원 선에서 매입했다. 매도자인 동양자산운용은 2년도 채 안되는 기간에 30% 수준의 높은 IRR(연환산 수익률)로 투자금을 회수한 것으로 분석된다.

14일 부동산업계에 따르면 신한리츠운용이 최근 선릉 위워크 타워 매입 거래를 마무리 지은 것으로 확인됐다. 매매가격은 1201억500만원이다. 3.3㎡ 2634만원 꼴이다. 건물 노후화로 인해 건물보다 토지의 비중이 높은 것으로 알려졌다. 취득세와 매입 부대비용을 감안한 총 투입 금액은 1295억원 선이다.

위워크 타워는 1993년 준공된 지하 6층~지상 19층, 연면적 1만5074㎡ 규모 오피스 빌딩이다. 작년 12월 위워크가 입점하면서 기존 미타타워에서 위워크 타워로 건물명을 변경했다. 플랫폼 비즈니스 사업모델인 위워크는 크리에이터들에게 공간과 커뮤니티, 서비스 등을 제공하는 플랫폼이다.

글로벌 사업자인 위워크는 2010년 설립 이후 미국과 유럽에 공유 사무실 52곳을 운영 중이다. 아시아에선 중국과 한국에서 사업을 벌이고 있다. 국내에 진출한 것은 2016년이다. 1호점은 대신증권 명동 본사 사옥에 위치해 있다.

신한리츠운용은 리츠를 통해 매매 대금을 조달했다. 신한리츠운용은 530억원 규모의 에쿼티(equity)와 760억원대 론(loan) 등으로 리츠 구조를 짰다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 충당했다.

매도자는 동양자산운용이다. 동양자산운용은 이번 거래를 통해 2년여 만에 460억원 가량의 매매 차익을 거둬들인 것으로 보인다. 앞서 동양자산운용은 2017년 7월 말 펀드인 '동양오피스전문투자형사모부동산투자 유한회사'를 만들어 위워크 타워의 전신인 미타타워를 인수했다. 당시 매입가는 740억원이었다.

매각 차익은 단순 멀티플로 보면 1.6배에 해당하는 규모다. IRR을 기준으로 보면 33.9%에 해당하는 액수다. 투자 기간이 짧았던 만큼 IRR이 높게 책정됐다. 동양자산운용의 실제 투자 기간은 1년 10개월에 불과하다.

이번 매각 차익은 대부분 오라이언파트너스로 돌아갈 것으로 보인다. 동양자산운용이 설정한 미타타워 인수 펀드에 홍콩에 본사를 둔 오라이언파트너스가 자금을 투입했기 때문이다. 오라이언파트너스는 300억원을 직접 부담했고, 나머지 440억원은 대출을 받아 충당했다. 해당 대출은 삼성화재가 도맡았다.

오라이언파트너스는 꾸준히 국내 오피스빌딩에 투자하고 있는 곳이다. 주로 1000억원 내외 오피스 빌딩을 매입하는 게 특징이다. 서울 중구 다동 대우조선해양빌딩, 팬택 사옥, 서소문구역 5지구 오피스빌딩 등을 매입했다.

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