이 기사는 2019년 10월 17일 07:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

1조원 규모 점포 세일앤리스백을 결정한 이마트의 득실은 무엇일까. 영업용 자산에 대한 세일앤리스백은 이마트에게 장기적으로는 제 살 깎아먹기에 해당한다. 이마트는 점포 매각으로 확보한 현금 9530억원의 4.7%에 해당하는 450억원을 매년 펀드에 임차료로 지급해야 한다. 당장은 1조원 규모 대금이 들어오는 것처럼 보이지만 10년간의 리스 기간 동안 매각 대금의 절반을 다시 지출하게 되는 셈이다.

17일 업계에 따르면 이마트가 유형자산을 팔아서라도 현금을 손에 쥐어야 했던 원인은 재무건전성과 직결된다. 앞선 8월 국제 신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)가 이마트 장기 기업신용등급을 'BBB'에서 'BBB-'로 하향 조정한 것을 필두로 국내 신평사들도 줄줄이 신용 평가를 하향 조정했다. S&P는 이마트 재무건전성을 지적하면서 신용 등급 추가 조정 가능성도 시사했다.

대규모 장기 투자를 계획하고 있는 이마트로서는 신용등급 추가 하락이라는 최악의 시나리오를 막기 위해서라도 당장의 채무 상환이 시급한 과제였다는 의미다. 실제로 세일앤리스백으로 확보한 9530억원 대부분을 채무 상환에 투입할 계획이다. 이마트 관계자는 "재무건전성 확보가 세일앤리스백의 일차적인 목표"라고 설명했다.

이마트는 반기 말 기준 4조원의 채무 부담을 지고 있다. 단기차입금은 5260억원, 장기차입금은 4520억원(유동성 장기부채 590억원)으로 총 차입금은 9780억원 규모다. 차입 외에는 3조460억원 규모 사채가 있다. 이 중 약 절반에 해당하는 1조4750억원은 1년 이내 만기가 돌아오는 유동성 장기부채다. 전체 채무 가운데 만기가 1년 이내인 채무가 2조원에 달한다. 1조원의 매각대금은 이중 절반을 단 번에 갚을 수 있는 돈이다.

이마트는 영업활동으로 유입되는 현금을 활용해 대규모 자본적지출과 채무 상환을 모두 감당할 여력이 되지 않는 상황이다. 현재 이마트 상각전 영업이익(EBITDA)은 8000억원, 연간 자본적지출(CAPEX)은 6000억원 수준이다. 영업 현금흐름이 CAPEX를 감당하기에도 빠듯한 수준이다. 만기가 돌아오는 채무 상환을 위한 리파이낸싱 역시 쉽지 않다.

세일앤리스백은 불가피한 선택지였다는 의미다. 증권업계 관계자는 "이번 세일앤리스백이 사모펀드 매각이라 신용평가의 측면에서 부채비율을 눈에 띄게 줄게 하지는 못한다"면서도 "어쨌든 재무적으로 당장의 현금이 들어오기 때문에 리파이낸싱이 어려운 만기 사채 상환 등 급한 불을 끄는 효과를 기대했을 것"이라고 말했다.

세일앤리스백에 따라 앞으로 이마트가 부담할 고정비용은 증가할 전망이다. 가장 큰 변화는 신규로 발생하는 연간 400억원대의 임차료다. 증권업계는 13개 점포 임차료를 연평균 450억원 규모로 추산한다. 매각 대금의 4.7%에 해당하는 높은 수준이다. 이마트와 마스턴운용은 연 1% 수준의 임차료 상승이 담긴 스텝업 조건에 합의한 것으로 알려졌다. 내년부터 420억원 수준의 임차료에서 4~5억원 내외의 임차료가 매년 상승해 계약 10년째에는 약 470억원까지 임차료가 단기적으로 상승하게 된다.

채무 상환에 따라 이자 비용은 줄어 비용 증가분 일부를 상쇄하게 된다. 이마트는 리스부채 이자를 제외하고 매년 약 800억~1000억원 가량을 차입 및 사채에 대한 이자비용으로 지출하고 있다. 1조원 규모의 급한 불을 끈다면 연간 대략 200~300억원 가량의 이자비용이 절감된다. 토지를 매각하게 되면 종합부동산세 및 건물 감가상각비 부담 역시 준다.

그럼에도 비용 절감분은 신규로 발생하는 임차 비용을 하회할 것으로 보인다. 증권업계 관계자는 "이자비용 감소분보다 임대비용 발생에 따른 수익성 하락이 큰 부분은 아쉽다"면서 "비영업활동자산이 아니라 영업용 자산을 매각했다는 점도 아쉬운 부분"이라고 말했다.