이 기사는 2019년 10월 31일 18:39 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 '안성 홈플러스 물류센터' 인수를 마무리 지었다. 물류센터에 대한 투자 수요가 컸던 만큼 자금조달이 순조롭게 이뤄진 덕분에 잔금납입까지 순탄하게 이어졌다는 평가다. 매도자는 KTB자산운용이다. 물류센터 매입 5년만에 400억원을 상회하는 시세차익을 남겼다.

31일 부동산업계에 따르면 KB부동산신탁은 이날 경기도 안성 홈플러스 물류센터 본계약과 함께 매입대금을 납입하고 소유권 이전을 마쳤다. 매매가는 1375억원이다. 연면적 기준 3.3㎡ 당 1382만원 꼴이다.

이번 매매가는 감정평가액의 98.21%에 해당된다. 앞서 삼창감정평가법인은 안성 홈플러스 물류센터의 감정평가를 진행했다. 평가금액은 1400억원이다. 안성 홈플러스 물류센터는 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 337번지 원곡물류단지에 자리하고 있다. 홈플러스가 2012년 연면적 3만3000㎡ 규모로 오픈했다.

KB부동산신탁은 물류센터 인수주체로 리츠를 내세웠다. 이번 거래에 필요한 자금은 부대비용을 포함해 1485억원이다. 취득세를 비롯한 부대비용으로 96억원 가량이 투입됐다. KB부동산신탁은 에쿼티(equity) 465억원, 론(loan) 920억원 등으로 리츠 구조를 짰다. 나머지 부족분은 임대보증금으로 채웠다. 보증금은 100억원이다.

에쿼티는 공모를 통해 조달이 이뤄졌다. 국내 다수의 증권사가 참여했다. 대주단은 선순위와 후순위로 나눠서 구성됐다. 선순위는 710억원 규모로 신한은행과 NH농협은행, KB국민은행이 도맡았다. 금리는 2.63%로 책정됐다. 후순위는 210억원으로 신한캐피탈과 유안타저축은행이 참여했다. 금리는 4.7% 선이다.

KB부동산신탁이 시장의 예상치를 뛰어넘는 최고가를 베팅하면서 투자금 회수에 대한 우려가 나오기도 했지만 최근 물류센터에 대한 투자 수요가 증가하면서 투자자 모집도 순조롭게 이뤄진 것으로 분석된다. 특히 안성을 비롯한 물류거점을 중심으로 땅값이 상승하고 있는데, 안성 홈플러스 물류센터도 마찬가지로 향후 꾸준히 가치가 오를 것으로 점쳐진다.

감정평가사 한 관계자는 "최근 물류센터에 대한 투자 수요가 증가추세"라며 "안성을 비롯한 물류거점을 중심으로 땅값이 상승하고 있는데, 안성 홈플러스 물류센터도 마찬가지로 향후 꾸준히 가치가 오를 것으로 보인다"고 말했다.

시장에서 예상하는 연간 가치 상승률은 3~4% 선이다. 이를 토대로 보면 안성 홈플러스 물류센터의 가치는 2022년이면 1500억원을 넘어서게 된다. KB부동산신탁으로선 시세차익을 기대할 수 있는 대목이다. 이와 함께 홈플러스라는 우량한 임차인을 확보하고 있다는 점도 긍정적인 요소다. 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있다.

상황이 이렇다보니 또다른 리스크 요인으로 꼽혔던 '우선매수권' 역시 크게 문제시 되지 않을 전망이다. 홈플러스가 우선매수권을 행사하더라도 KB부동산신탁이 시세차익을 거둬들일 수 있기 때문이다. 안성 물류센터의 경우 홈플러스가 우선매수권을 가지고 있는 상태다. 우선매수권 행사 시기는 2022년이다. 우선매수권 가격은 확정돼 있지 않다. 우선매수권 행사 시점에 맞춰 공정가치를 평가해 산출하기로 약속돼 있다.

2012년 12월 맺어진 홈플러스와의 계약조건을 살펴보면 임대차 기간은 기본 10년에 최대 25년까지 연장가능하도록 돼 있다. 홈플러스가 가진 우선매수권을 미행사할 경우 자동으로 연장되는 조건이다. 임대료는 연 64억원으로 인상률은 5%로 책정됐다.

매도자는 KTB자산운용이다. KTB자산운용은 2013년 홈플러스로부터 세일앤드리스백(매각후 재임차) 방식으로 물류센터를 매입했다. 매입가는 약 937억원이었다. 당시 인수 주체로 KTB칸피던스사모부동산투자신탁제40호를 내세웠다. 이번 매각은 펀드 만기가 임박하면서 이뤄졌다. 해당 펀드는 내년 3월 만기를 앞두고 있다. 이번 거래를 통해 438억원가량의 시세차익을 거둬들인 것으로 분석된다.