이 기사는 2019년 12월 19일 15:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

해마다 맞이하는 연말이지만 소회가 항상 다르다. 올해 상업용 부동산 시장에서도 굵직굵직한 일들이 있었다.

우선 투자시장의 쏠림을 들 수 있다. 올해도 투자시장에서는 오피스 빌딩의 거래규모가 전체의 60%를 차지하며 많은 거래가 있었다. 그 뒤를 이어 리테일과 물류, 호텔 투자 시장순으로 거래가 활발했다.

그러나 개별 시장을 살펴 보면 의미가 달라진다. 오피스 시장의 경우 가장 큰 부분을 차지하고 있지만 최근 2년간의 70% 수준에서 비중이 하락해 시장 쏠림은 약화됐다고 할 수 있다. 전체 상업용 투자시장에서의 비중이 2018년 7%에서 2019년 10%로 증가한 물류투자시장과 같은 기간 18%에서 25%로 증가한 리테일 투자시장의 약진이 두드러진다.

그러나 투자자의 쏠림은 더욱 심해졌다. 투자자를 국적별로 해외투자자와 국내투자자로 나눠 보면, 물류 투자시장에서의 해외투자자 비중은 2011년부터 50% 이상을 지속적으로 유지 중이다. 반면 오피스 시장에서 해외투자자의 비중은 2011년부터 2018년까지 8년 평균 21%에서 2019년 8%로 대폭 감소했다. 특히 한국 내 투자기회를 찾아 지속적으로 한국을 방문하고 오피스 입찰에도 여러번 참가했던 2곳의 해외투자기관이 한국 내 첫투자를 물류로 시작한 것은 해외투자자의 물류시장에 대한 관심을 반증한다.

쏠림 현상의 이면을 보면 부동산을 둘러 싸고 있는 거시 경제 환경 등 배경의 변화를 우선 꼽을 수 있다. 1년 전인 2018년 초 2.9%로 예측되던 2019년 한국경제성장률이 수정에 수정을 거듭, 현재는 잠정 1.8%로 수렴하고 있다. 경제 성장의 둔화는 기업의 활력이 떨어지고 있다는 의미다. 그 만큼 기업들의 사무실 수요 증가도 둔화할 수 있다고 보는 것이다. 1년 사이에 1%나 감소한 한국의 국가경제에 대해 우리 국민들만큼 해외 투자자도 조심스럽게 보는 것이다.

반면 물류투자 시장의 스토리는 큰 틀에서 긍정적이다. 전체 소비시장에서 온라인 쇼핑의 비중이 30%에 달하는 한국은 전세계에서 온라인 쇼핑 비중이 중국과 함께 가장 높은 나라다. 게다가 쿠팡을 비롯해 이커머스 업체들의 비약적인 성장도 물류시설에 대한 수요를 빠르게 증가시키고 있다. 이들 이커머스 업체들과의 경쟁을 위해 롯데, 신세계 등 전통적인 오프라인 업체들도 이커머스 투자를 적극 늘리고 있다. 기존의 물류 시설과는 다른 현대적인 설비를 갖춘 대형시설에 대한 수요는 특히 수도권을 중심으로 가파르게 늘고 있다.

이런 배경은 한국 부동산 지형에 대한 거시적인 스토리 차원에서 해외투자자의 물류 투자 선호를 뒷받침한다. 한국 투자자의 해외 투자가 선진국 주요도시의 안정적인 물건에 집중되는 것과 같은 맥락이라고 볼 수 있다. 물류 시설의 가격도 최근 오피스 빌딩의 가격 상승세 만큼 빠른 상승을 보였다. 이런 큰 그림의 차이가 해외 투자자들에게는 물류 투자 시장의 매력도를 더 높였다고 보인다.

또 다른 쏠림은 공모시장의 약진이다. 일반 투자자 공모 청약에서 각각 63대 1과 317대 1로 예상을 넘는 경쟁률을 기록하며 공모에 성공한 롯데리츠나 NH프라임리츠 사례를 보자. 이 사례는 부동산의 상품성과 인지도, 대중의 신뢰라는 것에 대해 어떻게 평가를 해야하는지 하는 문제를 제기했다.

전반적으로 오프라인 업계가 불황을 겪고 있는 와중에 2019년 초에 상장을 준비하던 홈플러스리츠 상장은 무산됐고 롯데의 공모는 놀라운 기록을 세우며 성공했다. 2019년 리테일 투자시장에서 이러한 공모상품을 제외하면 투자 규모는 오히려 감소해 공모시장의 영향이 더욱 크다고 할 수 있다. 시중에 유동성은 증가했는데 저금리 기조와 투자할 곳이 마땅치 않아서라는 쏠림의 원인이 이해 된다. 하지만 개별 물건에 따라서는 공실 증가나 가격 하락 가능성이 있다. 2020년에는 더 많은 공모상품이 출시될 것이기에 더욱 조심스럽게 보게 된다.

홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무