이 기사는 2019년 12월 26일 07:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

파빌리온자산운용이 제일병원 부지를 활용해 프리미엄급 '도시형생활주택'으로 개발하는 방안을 검토 중이다. 도시형생활주택은 분양가 상한제 적용대상이 아니다. 과거와 달리 프리미엄급 도시형생활주택으로 개발할 경우 분양가를 최대한 끌어올릴 수 있을 전망이다.

26일 부동산업계에 따르면 파빌리온자산운용이 앞서 매입한 제일병원 부지를 활용해 도시형생활주택으로 개발하는 안을 검토 중이다. 도시형생활주택은 분양가 상한제에서 자유롭기 때문이다. 앞서 시행된 분양가 상한제로 일반 아파트를 지을 경우 원하는 수준으로 분양가를 산정하기 어렵다.

부동산업계 관계자는 "제일병원 부지 개발에 대규모 자금 투입이 불가피한만큼 파빌리온자산운용이 고급화 전략을 통해 분양가를 극대화 시킬 것으로 예상된다"며 "이에 상한제의 적용 대상이 아닌 도시형생활주택을 택할 가능성이 크다"고 말했다.

도시형생활주택은 300가구 미만의 공동주택이다. 다만 주택공급에 관한 청약제도를 적용받지 않는다. 특히 분양가 상한제에서도 제외된다. 초기 1~2인 가구를 주 수요층으로 공급됐지만, 분양가 상한제 시행 이후에는 상황이 변했다. 개발사업자들이 상한제를 회피하기 위해 프리미엄급의 주거시설로 공급, 개발이익을 극대화하는 전략을 택하고 있다.

최근 프라이빗풀·오픈뷰테라스인 펜트힐 논현이 대표적이다. 서울시 강남구 논현동 211-21번지에 들어서는 ‘펜트힐 논현’은 지난 10월 분양에 나섰는데, 완판됐다. 당시 3.3㎡당 1억원을 상회했다.

앞서 파빌리온자산운용은 부동산 펀드를 조성해 제일병원이 있는 서울시 중구 묵정동 1-17 외 11개 필지 1만595㎡를 사들였다. 펀드는 1370억원 규모로 전액 제일의료재단의 가진 채무를 일시 변제한 이후 해당 부지의 소유권을 이전 받는 방식이었다. 파빌리온자산운용이 묵정동 부지를 매입한 가격은 3.3㎡ 당 4260만원 꼴이다.

부지매입비 외에 개발비까지 감안하면 2000억원을 상회하는 비용이 소요될 것으로 보인다. 현재 파빌리온자산운용이 앞서 매입한 제일병원 부지 개발을 위해 PF 조성을 추진 중이다. PF 주선은 이베스트투자증권이 맡았다. 이베스트투자증권은 마케팅에 앞서 투자안내서를 작성 중인 것으로 전해진다.

이번 개발로 기존 제일병원은 분원 형태로 다른 곳에 500병상 규모의 병원을 신설하고, 본 사무소와 검진센터 등 일부 시설은 해당 부지에 존치하게 된다. 신축 분원 건설비용은 부동산 펀드가 벌어들일 개발이익을 활용해 충당할 예정이다. 분원 부지 매입자금은 이사장 일가가 토지 매각대금 상당분을 재단에 재출연하는 방식으로 채울 예정이다.

파빌리온자산운용 관계자는 "현재 개발 프로젝트를 부동산투자회사(PFV)를 설립하고 자금조달에 나선 상태"라며 "도시형생활주택도 고려 대상 중 하나"라고 말했다.

파빌리온자산운용은 부동산 펀드를 활용해 개발 사업을 벌이고 있는 대표적인 운용사다. 사실상 디벨로퍼나 다름없는 역할을 수행 중이다. 현재 운용중인 부동산 펀드만 32개에 이른다. 이중 부동산 개발을 위해 설정된 펀드는 8개이다. 이와 함께 PFV를 통해 진행 중인 이번 제일병원 부지개발을 포함해 총 3개이다.

개발 형태는 다양하다. 오피스부터 골프장, 고급연립주택, 비즈니스호텔, 복합상업시설, 주거시설 등 거의 전 영역에 걸쳐 개발사업을 진행 중이다.

이와 함께 파빌리온자산운용은 미분양 아파트를 매입해 재매각하는 형태로 운용 중인 펀드도 상당수다. 총 5개 펀드로 설정액은 무려 8936억원에 달한다. 부산광역시 연제구 연산동 소재 1598가구, 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 719가구 등 대부분 2010년대 글로벌 금융위기 여파로 발생한 미분양 아파트들이다.