이 기사는 2020년 02월 10일 17:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

신라스테이 동탄점 매각이 순조롭게 마무리 될 수 있을까. 우선협상 대상자 선정부터 어려움을 겪으면서 '신종 코로나 바이러스'의 직격탄을 맞고 있는 모양새다. 호텔의 수익률이 저하될 가능성이 클 것으로 예상되면서 유력 후보군이었던 투자자가 인수의사를 포기했다. 이후 현대자산운용을 낙점했는데, 문제는 투자자 모집이 순조롭게 이뤄질 수 있을지 회의적인 시선이 존재한다는 점이다. 올해 호텔 경영상황이 나빠질 가능성이 현저히 높기 때문이다.

◇최고가 제시 현대자산운용, 딜 종결성은 의문

10일 IB업계에 따르면 신라스테이 동탄 매도자인 미래에셋자산운용이 현대자산운용을 우선협상자로 낙점했다. 현대자산운용이 제시한 가격은 1280억원이다. 매각 입찰에 참여했던 10곳의 원매자들 중 가장 높은 액수다.

다만 미래에셋자산운용이 현대자산운용을 처음부터 우선협상자로 점찍은 것은 아니었던 것으로 전해진다. 가격적인 요소와 함께 정성적인 요인을 감안했을 때 대형 신탁사 한 곳도 내심 유력 원매자로 생각하고 있었다고 전해진다. 이 신탁사는 1250억원의 가격을 적어냈지만, 거래 종결성에서 후한 점수를 받은 것으로 알려졌다. 하지만 해당 신탁사는 입찰에 참여한 이후 이내 신라스테이 동탄 매입 의사를 접었다.

이후 미래에셋자산운용은 현대자산운용과 또다른 대형 신탁사를 두고 고심 끝에 현대자산운용을 최종적으로 선택했다. 다만 이를 두고 시장에선 다소 의아하다는 반응이 주를 이뤘다. 가격 적인 측면에 무게중심을 둔 탓에 거래 종결성 측면에서 다소 위험할 수 있다는 의견이다.

현대자산운용은 기관투자자를 대상으로 사모형태로 인수대금을 조달할 계획이다. 그런데 신종 코로나 바이러스란 변수가 생겼다. 호텔업황 자체가 시들해질 가능성이 농후해졌고, 투자자 모집이 쉽지 않을 것이라는 게 중론이다. 특히 신라스테이 동탄이 강점으로 내세운 수요층마저 이번 신종 코로나 바이러스 탓에 흔들릴 가능성이 커졌다.

신라스테이 동탄은 주변 지역인 화성, 기흥, 수원 등에 삼성전자 대형 사업장 및 본사가 들어서 있는 만큼 숙박인원 70% 이상이 비즈니스 고객이다. 관광 수요가 적다보니 외부 환경 변화에 덜 민감하다. 하지만 바이러스의 전염력이 강해 이 같은 강점마저 퇴색될 것으로 예상된다. 최조 우선협상자로 낙점됐던 금융그룹 계열 신탁사가 이번 딜에서 발을 뺀 이유도 이 때문이다.

IB업계 관계자는 "투자 확약서(LOC)를 확보한 상태에서 신탁사가 입찰에 들어왔는데, 현대자산운용을 택했다"며 "가격적인 측면에서 더 후한 점수를 준 것 같다"고 말했다. 이어 "공모 시장에서 투자 수요가 있을 수 있겠지만, 시황이 지나치게 나쁘다보니 쉽지 않을 것 같다"며 "딜 종결까지 지켜보야할 것으로 보인다"고 덧붙였다. 이들의 입찰가는 40억원 가량 차이가 난 것으로 전해진다.

◇실물 거래 경험 적은 '현대차증권'과 협업 변수 지목

특히 재원 조달의 중책을 맡을 우군이 현대차증권이라는 점도 변수로 꼽힌다. 현대차증권은 실물 자산 거래 경험이 많지 않은 곳으로 전해진다. 갑작스레 예상치 못한 대외변수를 맞주하면서 시험대에 올랐다.

이렇다 보니 자칫 재원 조달 실패에 따른 거래 종결 가능성도 관심사로 떠올랐다. IB업계 관계자는 "신탁사와 손잡은 증권사 한 곳이 이미 투자자를 대상으로 태핑을 진행하다 접는다는 의사를 전했다"며 "실물 거래 경험이 많지 않은 현대차증권이 투자자를 모집하는 게 쉽지는 않을 것"이라고 말했다.

신라스테이 동탄은 경기 화성 노작로 161(반송동 92-6번지)에 있는 비즈니스호텔이다. 미래에셋자산운용은 국민연금과 손을 잡고 2013년 6월 이전 소유주인 아시아자산운용과 매매계약을 체결한 후 같은 해 11월 거래를 완료했다.

이번 거래가 성사되면 6년만에 투자금을 회수하게 된다. 미래에셋자산운용은 신라스테이 동탄을 매입하던 때 부동산펀드를 활용해 매입했다. 995억3400만원에 매입했고 이 중 국민연금이 850억원을 책임졌다. 이외 미래에셋금융그룹이 150억원을 투자했다. 당시 국민연금은과 미래에셋생명보험은 공동으로 부동산에 근저당권을 설정했다. 채권최고액은 559억원이다.

이대로 거래가 종결되면 국민연금과 미래에셋금융그룹은 시세 차익으로 285억원을 벌어들이게 된다. 투입금액을 기준으로 보면 240억원 가량을 국민연금이 나머지 45억원 가량을 미래에셋금융그룹이 챙길 것으로 보인다.