이 기사는 2020년 02월 18일 14:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

30% 미만의 저조한 분양률이 무색할 정도로 고액자산가들 사이에서 빠르게 소진된 제주 국제영어도시 프로젝트파이낸싱(PF) 선순위 상품의 인기 비결은 뭘까. HDC그룹 계열사 책임준공 및 채무인수, 미분양대출 등 각종 안전장치를 마련한 가운데 대형 IB들이 내부 심의위원회를 거쳐 이미 PF 대주단에 속했던 점이 주효했다.

18일 관련 업계에 따르면 한국투자증권은 최근 출시한 부동산 PF 사모펀드 상품인 ‘퍼시픽전문투자형사모부동산투자신탁 제38호’를 판매 당일 모두 소화(164억원)했다. 9개월 만기에 목표 수익률은 5~7% 수준을 제시했다. 운용사는 퍼시픽자산운용이 맡았다.

PF 선순위 상품의 인기는 프로젝트 분양률을 고려하면 놀라운 성과다. 지난해 말 기준 생활형숙박시설과 근린생활시설의 분양률은 각각 26%, 66.8%로 가중평균 결과 28% 수준에 머물고 있다. 2018년말 분양을 시작했던 점을 고려하면 지지부진한 성과다.

PF로 설정된 해당 생활형숙박시설의 분양률 부진은 핵심 시설로 꼽히는 싱가폴 ACS국제학교 설립인가가 지연된 여파 등 불확실성이 내재된 영향이다. 제주도 교육청의 최종 인가에 따라 분양률이 급반등할 수 있다. 반대의 경우 현재 분양률이 지속될 수도 있다.

PF 상품은 각종 리스크 상쇄책으로 우려를 해소했다. HDC아이앤콘스가 시공을 맡았고 HDC현대산업개발은 책임준공연대보증 의무를 더했다. 시공사가 책임준공을 이행하기 힘들어지면 현대산업개발이 채무를 인수하는 구조다. 준공리스크는 크지 않았다.

HDC현대산업개발은 A급 신용도를 보유해 자본시장에서 언제든 조달이 가능한 곳이다. 통상 회사채로 2000억~3000억원을 활용할 여력을 갖췄다. 여유 현금자금을 고려해도 채무인수 여력이 높은 것으로 파악된다. 전체 PF 조성 자금이 800억원 가량이다.

원리금상환 부담 역시 각종 대안을 마련했다. PF 조성지역의 준공 후 미분양 잔액 기준 선순위 대출 LTV는 47%대 수준으로 파악된다. 준공 후 담보대출(감정평가 기준 LTV 66%), 전세(주변시세기준 58.87~69.56%)를 통해 원리금 상환이 가능한 수준이다.

특히 고액자산가들이 투자한 PF 선순위 상품의 경우 삼성증권, 한국투자증권 등 대형 IB가 대주단으로 참여하면서 신뢰를 높인 것으로 분석된다. 통상 각각 IB의 경우 내부 투자심의위원회를 통해 딜 관련 전반의 리스크 등을 엄격히 심사해 진행한다.

시장 관계자는 “대형 건설사를 통해 준공리스크를 제거했고 담보대출 및 전세금을 통해 원리금 지원이 가능한 구조”라며 “물론 펀드 자체가 원리금 손실을 100% 제어할 수는 없지만 대형 IB들이 참여하는 등 이익창출 가능성이 높은 상품으로 본 것”이라고 말했다.