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국내 최대 호텔 품은 '리츠' IPO 박차, 이달 인가 신청 드래곤시티·스퀘어원 편입, 연 5% 배당…흥행 위해 공모 규모 조정

전경진 기자공개 2020-02-28 14:39:02

이 기사는 2020년 02월 26일 16:12 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한리츠운용이 부동산개발업체 서부T&D가 보유한 '드래곤시티' 호텔 등을 기초 자산으로 한 리츠의 영업인가를 오는 28일 신청하기로 했다. 상반기 증시 입성을 목표로 리츠 설립과 기업공개(IPO)가 추진된다.

드래곤시티는 객실 수만 1700개가 넘는 국내 최대 규모 호텔이다. 리츠는 드래곤시티 호텔을 '통'으로 매입하지 않는다. 총 1조원 규모 호텔 자산의 약 20%정도만 매입해 기초자산으로 삼는다. 여기에 수도권 소재 복합 쇼핑몰 자산을 추가하는 식으로 자산을 구성했다.

호텔 객실 일부만 자산으로 넣는 것은 국내 투자자들에게 아직 '호텔 리츠'가 익숙하지 않은 것을 감안한 조치로 풀이된다. 또 지나치게 공모 규모가 커질 경우 공모주 세일즈 부담이 커질 수 있다. 공모흥행과 증시 안착을 최우선적으로 고려한 전략이라는 평가다.

◇상반기 증시 입성 목표…연 배당수익률 5%중반 전망

26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 신한리츠운용은 오는 28일 신한서부위탁관리부동산투자회사(이하 신한서부티엔디 리츠)의 영업인가를 국토교통부에 신청하는 것을 유력히 검토하고 있다. 현재 부동산 소유 기업인 서부T&D와 세부적인 공모 일정을 논의하고 있다.

영업인가는 통상 1개월의 기간이 소요된다. 이 경우 늦어도 상반기 중 IPO를 진행할 수 있을 전망이다.

리츠의 기초자산은 서울 용산 소재 드래곤시티 호텔과 인천 연수구 소재 복합쇼핑몰 '스퀘어원'이다. 최근 호텔과 쇼핑몰은 일명 '호캉스(호텔+바캉스)'와 '여가·놀이' 장소로서 각광받으면서 부동산 투자처로서 가치가 재조명받고 있다.

리츠 자산 규모는 최대 6000억원에 달할 전망이다. 드래곤시티의 경우 전체 자산가치는 1조원을 상회하는데 이중 약 20%가량이 리츠 자산으로 활용될 예정이다.

구체적으로 리츠에 편입되는 드래곤시티 호텔 개식의 자산 가치는 약 2000억원 수준으로 추정된다. 스퀘어원의 자산가치는 3500~4000억원으로 알려져 있다.

신한서부티엔디리츠는 담보대출과 지분투자를 병행해 매입 자금을 마련할 예정이다. 공모규모는 현재 약 1000억원 안팎이 논의되고 있다. 공모주 투자자들의 경우 연 5%중반대 배당수익률을 기대할 수 있을 전망이다.

◇공모 흥행, 증시 안착 '만전'

신한리츠운용와 서부T&D가 드래곤시티 호텔을 전부 자산으로 포함시키지는 않는 것은 IPO 흥행과 안전한 증시 입성을 고려한 조치로 풀이된다.

우선 호텔리츠가 아직 투자자들에게 낯선 점을 고려해 자산의 일부만 편입시켰다. 최근 오피스, 리테일 리츠가 잇달아 IPO에 흥행하면서 리츠 전성시대를 열기는 했다. 하지만 두 종류의 리츠 모두 2018년 처음 시장에 소개될 때만 해도 부침이 있었다. 이리츠코크렙(리테일)이 일반 청약 과정에서 미매각 물량이 발생한 것이 대표적인 예다.

더욱이 드래곤시티 자산을 모두 리츠에 편입시킬 경우 공모규모는 4000~5000억원 수준으로 커질 것으로 전망된다. 호텔 리츠 투자가 낯선 상황에서 공모 규모가 커지면 세일즈 부담만 가중되는 셈이다.

시장 관계자는 "드래곤시티가는 현재 개발 호재가 이어지고 있는 서울 용산에 위치한 덕분에 땅값과 건물 평가액이 올라가고 있다"며 "스퀘어원의 경우 인근에 거주 인구가 많아 안정적인 임대차 계약을 일정 수준 담보할 수 있다는 점에서 '알짜' 매물로 거론된다"고 말했다.
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