이 기사는 2020년 04월 17일 17:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

바로자산운용이 서울 송파구 소재 오피스텔 개발사업과 관련한 부동산 펀드를 내놓는다. 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 중순위 상품으로 상대적으로 높은 수익률을 제시했다. 리스크를 제어하기 위해 시공사 책임준공, 신탁사 손해배상 약정 등의 장치도 포함시켰다. 개인 및 법인 고객들을 대상으로 투자자 모집을 돌입해 최근 막바지 단계다.

17일 관련 업계에 따르면 바로자산운용은 ‘바로전문투자형사모특별자산투자신탁제15호’ 펀드를 준비하고 있다. 이달 내 설정을 목표로 총 150억원의 자금을 모집할 계획이다. 만기는 설정일로부터 32개월 후다. 중도 환매가 불가한 폐쇄형 상품으로 설계됐다.

바로자산운용은 투자자를 모집 중인 펀드의 목표 수익률로 5%대 수준(보수 및 수수료 차감)을 제시했다. 2022년말 만기까지 3개월 단위로 배당금이 지급되는 구조다. 금리 하락 기조가 지속되는 만큼 만큼 일정 부분 매력도를 갖춘 펀드 상품으로 설계됐다.

바로자산운용은 상품성을 높이기 위해 각종 원리금상환 안전장치를 만들었다. 시행사인 ㈜려움이 쌍용건설의 책임준공으로 도급계약을 맺고 하나자산신탁은 손해배상 등으로 불확실성을 해소했다. 대주단이 분양대금에 대한 우선수익권을 확보한다.

펀드 자금이 쓰일 PF 대출은 송파구 잠실동에 신축되는 '쌍용 더 플래티넘 잠실' 신축사업의 토지비 및 공사비 등으로 활용된다. 전체 사업규모는 900억원대 안팎이다. 원리금 상환 재원은 이미 분양을 시작하고 계약을 진행 중인 사업지 분양수입금이다.

바로자산운용의 출시 펀드는 2순위 우선수익권인 트랜치 B(중순위)다. 트랜치 A(선순위)는 메리츠화재가 대주단으로 참여한다. 대출 규모는 280억원 가량으로 1순위 우선수익권이다. 3순위인 트랜치 B(후순위)는 증권사 및 캐피탈사 등이 최대 50억원씩 투자한다.

선순위 투자자의 엑시트 분양률은 20%대 수준이다. 바로자산운용의 펀드 투자금이 투입될 중순위 500억원의 경우 60%대 중반으로 추산된다. 후순위는 70%대 중반 가량이다. 분양 후 계약을 시작한 4월 초 기준 분양률은 이미 30%를 상회하고 있다.

시장 관계자는 “바로자산운용이 각종 리스크 헤지와 함께 부동산 펀드의 일반적 수익률 수준에 맞춰 상품화한 것”이라며 “3개월 단위로 이익이 정산되는 만큼 관심을 끌 수 있는 펀드”라고 말했다. 이어 “서울권이란 점도 매력도를 높인다”고 덧붙였다.

바로자산운용은 2018년 설립된 해 바로 전문사모집합투자업을 등록하면서 영업을 시작했다. 2018년 업무집행사원(GP), 투자자문업, 외국환업무를 차례로 인가받았다. 15개 펀드를 기반으로 운용자산규모는 2670억원 수준이다. 주선 및 자문액은 1조원을 상회한다.