이 기사는 2020년 06월 11일 16:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁이 천안 LG하우시스 물류센터 매입을 위한 자금조달 작업을 사실상 마무리했다. 이르면 이달 내 잔금을 치뤄 딜 클로징을 마칠 전망이다. 그간 주택과 상업용 오피스 중심이었던 리츠 시장에서 물류 관련 투자가 급격히 늘고 있어 눈길을 끈다.

11일 부동산업계에 따르면 하나자산산탁은 우선협상대상자로서 매도인 측인 하나대체투자자산운용과 체결한 양해각서(MOU) 기간이 15일 만료된다. 이에 따라 본계약 체결을 위한 협상을 진행 중이며 이달 말에서 내달 초면 거래 마무리를 기대할 수 있을 것으로 보인다.

매입대금은 토지 197억원, 건물 454억원을 합쳐 651억원이다. 여기에 취득 부대비용 등을 포함하면 리츠의 총 사업비는 730억원가량으로 늘어난다.

하나자산신탁은 사업비 가운데 255억원을 에쿼티(equity), 440억원은 론(loan)을 통해 조달하고 나머지 35억원가량은 임대보증금으로 충당할 계획이다. 보증금을 포함한 담보인정비율(LTV)은 73.1% 정도다.

이중 론(loan)의 경우 선순위 담보차입금이 380억원, 중순위 담보차입금이 60억원으로 이뤄졌다. 금리는 선순위가 2.80%, 중순위 4%로 책정됐고 이에 따른 연간 이자비용은 13억원 정도로 계산된다. 하나자산신탁은 약 4년 동안 물류센터를 운용한 뒤 매각을 통해 투자회수를 꾀할 계획이다.


해당 물류센터는 충남 서북구에 위치해 있다. 3층 건물로 부지 2만7045㎡, 연면적 3만3339㎡ 규모다. 하나대체운용이 2015년 에쿼티(Equity) 230억원을 포함한 451억원을 들여 매입했다. 인수 펀드의 연간 수익률은 8.95% 수준이다.

단일 임차인인 LG하우시스가 마스터리스 계약을 맺고 생산공장, 대리점의 건축자재 재고관리를 목적으로 물류센터를 빌려쓰고 있다. 하나대체운용이 매입할 당시 계약을 연장하면서 마스터리스 기간이 9년으로 늘었고 남아있는 기간은 4년 반 정도다.

하나자산신탁이 물류센터 리츠를 운용하는 것은 이번이 처음인데 이는 최근 리츠시장의 흐름과 맥을 같이한다. 주택과 오피스 투자에 집중해왔던 신탁사와 운용사들은 물류센터 리츠상품을 앞다퉈 내놓고 있다.

우선 신한리츠운용이 지난달 이천단천리 상온 물류센터 인수 우선협상대상자에 선정됐다. 이 딜이 주목받는 이유는 인수 의향자가 19곳이나 뛰어들 정도로 경쟁이 치열했을 뿐 아니라 신한리츠운용이 공격적인 거래액을 써냈기 때문이다. 매입가로 590억원을 제시했는데 이는 3.3㎡당 580만원에 이른다.

코람코자산신탁 역시 총 3300억원 규모의 쿠팡 물류센터 인수를 추진하고 있다. 미리 계약부터 한 뒤 준공 이후 소유권을 넘겨받는 선매입 형태다. 모회사 LF와 함께 'LF안양패션 물류센터'를 저온·상온 물류센터로 바꾸는 재개발 사업도 진행 중이다.

이밖에도 현대인베스트먼트자산운용이 경기도 이천과 광주에 있는 물류센터 2개를 최근연달아 매입했고 제이알투자운용은 경기도 용인과 안성에 복합물류센터 신축을 추진하고 있다. 마스턴투자운용의 경우 부산·진해 경제자유구역에 있는 통합물류센터 매입을 진행 중이며 이 시설은 준공 이후 LG전자가 통째로 임대해 사용하기로 했다.

물류센터를 기반으로 하는 상장 리츠 역시 조만간 등장할 전망이다. 국내 최초 물류리츠인 켄달스퀘어 리츠가 대표적이다. 쿠팡과 마켓컬리 등 서울과 경기·부산 물류센터를 투자대상으로 하는데 하반기 공모시장의 대어(大漁)로 손꼽힌다. 홈플러스 안성 신선물류센터 창고 시설에 투자하는 KB안성로지스틱스 리츠도 하반기 상장을 앞두고 있다.

업계에서는 추후 공급 차질이 빚어질 경우 물류센터의 가치가 더 치솟아 오를 가능성이 높다고 보고 있다. 코로나19 여파에 따라 수요는 증가했지만 인허가 문제로 새로 짓기는 힘들어진 탓이다.

매각주관사 CBRE코리아가 2020년 1분기 상업용 부동산시장을 분석한 보고서에 따르면 1분기 수도권의 프라임급 물류센터 거래 규모는 약 5700억원 수준이었다. 오피스와 리테일 등이 코로나19 여파로 움츠러든 데 반해 안정적 규모를 유지 중이다.