이 기사는 2020년 06월 30일 14:30 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 부동산 공모 펀드로 매입한 명동 소재 호텔의 투자자 배당금 지급을 중단했다. 코로나19 여파로 관광객이 줄면서 배당금 재원인 임대료 수입이 급감했기 때문이다. 당장은 임차인과 임시 임대료 인하에 합의하고 추후(10월) 지급을 약속했지만 코로나19로 인한 임차인 리스크 지속, 대출이자 상환 등을 고려하면 불투명하다.

30일 업계에 따르면 하나대체투자자산운용은 최근 ‘하나대체투자티마크그랜드종류형부동산투자신탁’ 판매처인 미래에셋대우, IBK기업은행, 한국투자증권 등에 별도 안내문을 발송했다. 이 안내문에는 티마크그랜드호텔 명동 매각, 임대차계약 조정, 배당 연기 등의 내용이 담겼다.

핵심은 임시 임대료 인하와 7월 배당일정 연기다. 펀드가 투자한 티마크그랜드호텔의 임대료 수입 축소와 이에 따른 수익자 배당금을 조정한 내용이다. 하나대체투자운용은 앞서 임대차계약을 맺고 있는 임차인과 임대료 축소 등에 대해 지속적으로 협의해왔다.

임대료 인하는 임차인인 하나투어 자회사 마크호텔 측이 먼저 제시했다. 마크호텔의 유동성 리스크는 물론 하나투어 역시 실적 쇼크로 재무안정성이 둔화했다. 매출액은 전년 같은 기간의 절반 수준에 영업적자를 냈다. 모회사가 커버하기에도 한계가 뚜렷했다.

임대료 수익 하락은 코로나19에 따른 관광객 감소가 결정적이다. 세계적 대유행을 일으킨 코로나19로 인해 명동 일대 40여개 호텔이 2~3개월 간 영업을 중단하는 것은 물론 지속적으로 영업 중인 호텔조차 OCC(평균객실가동률)가 10% 미만으로 하락했다.

결국 하나대체투자자산운용은 코로나19에 따른 여파가 불가항력인 점을 고려해 올해 2월부터 6월분까지의 임대료 인하를 받아들였다. 계약 해지 등 소송 절차를 밟을 경우 대출이자 지급이 지연되면 대주단에서 담보권을 실행하는 최악의 상황도 고려됐다.

상반기 임대료 수입은 임차인의 현금 유동성 확보의 어려움을 고려해 상당 부분을 7월 중순 지급받기로 결정됐다. 여기에 7월 임대료분의 경우 8월 중순 예정이지만 정상적으로 입급되지 않을 경우를 대비해 대출금 이자를 먼저 처리한다는 복안이다.

당분간은 부동산 매입 시 실행한 대출금 이자가 긴박한 만큼 이를 우선 순위로 둘 것으로 보인다. 8월 중순 대출금 이자를 집행한 뒤 배당 시점을 10월 초중순으로 결정했다. 결국 2분기와 3분기 배당금이 사실상 10월에 한꺼번에 지급되는 쪽으로 결론을 내렸다.

시장 관계자는 “채무불이행을 막기 위해 최대한 대출이자를 처리하는 게 우선 순위”라며 “명동 지역 호텔 등의 사정을 고려하면 비단 한 곳의 문제는 아니다”고 말했다. 이어 “계획과 달리 10월에도 임차인 리스크가 지속되면 상황이 악화될 수도 있다”고 덧붙였다.

티마크그랜드호텔 명동은 2016년 하나대체투자자산운용이 공모 펀드를 결성해 코람코자산신탁으로부터 2000억원 가량을 주고 인수했다. 마크호텔과 2016년 6월부터 2036년 6월까지 20년 장기 임차계약을 맺었다. 모회사 하나투어가 신용공여를 제공하는 구조다.