이 기사는 2020년 08월 11일 14:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성SRA자산운용이 매각 중인 홈플러스 4개점 인수자로 하나대체투자운용이 낙점됐다. 다만 이번에 인수하더라도 길어야 3년 동안만 해당 자산을 운용할 수 있을 전망이다. 홈플러스가 3년 뒤 행사할 수 있는 우선매수권 탓이다. 시장에선 권리행사 가능성이 높다고 보고 있다. 3년 뒤 공정가액으로 자산을 정리해야 하는 만큼 하나대체투자운용 입장에선 이 기간 동안 배당수익을 목적으로 이번 입찰에 참여한 것으로 풀이된다.

여기서 주목할 점은 우선매수권이 매물로 나올 가능성이 있다는 점이다. 홈플러스의 실질적이 의사결정 주체인 MBK파트너스 입장에서 보면 우선매수권을 제3자에게 넘기는 게 이익을 극대화하는 시나리오라는 게 시장의 시각이다. 실제 이번에 홈플러스 4개점이 매물로 나왔을 때 몇몇 투자자는 MBK파트너를 찾았다. 이들은 홈플러스의 지리적 이점을 살려 개발하려는 목적을 가진 투자자들인 것으로 전해진다.

11일 부동산업계에 따르면 입찰 과정에서 몇몇 투자자가 MBK파트너스를 찾아 홈플러스가 보유 중인 우선매수권 매각을 제안한 것으로 파악된다. 제시한 가격도 수천억원에 이르는 것으로 전해진다. 최종적으로 거래는 성사되지 않았지만, MBK파트너스 입장에선 보유 중인 카드의 가치를 확인한 소득이 있었던 셈이다.

부동산업계 관계자는 "부동산 디벨로퍼를 비롯해 건설사, 운용사 상당수가 홈플러스 4개점이 매물로 나왔을 때 물밑에서 개발 가능성을 염두에 두고 입찰 참여를 저울질 했다"며 "우선매수권의 존재를 알고 입찰이 의미가 없다고 판단, MBK파트너스를 찾아가 선제적으로 제안을 한 것으로 알고 있다"고 말했다. 이어 "한 운용사는 3000억원을 제안했지만, 거절당한 것으로 안다"고 덧붙였다.

MBK파트너스가 이들의 제안을 받아들이지 않은 것은 어쩌면 당연하다는 게 시장의 시각이다. 부동산업계 관계자는 "개발 가능성을 보고 투자자들이 관심을 보이고 있는 것을 뻔히 알고 있을 텐데, 시간을 두고 입찰을 거쳐 가격을 끌어올리는 전략을 택할 것"이라며 "현재로선 직접 우선매수권을 행사할 가능성은 낮아 보인다"고 전망했다.

이번에 매물로 나온 홈플러스 4개점은 지리적인 이점이 우수하다는 평가를 받는 곳들이다. 홈플러스 매출 순위 상위 20위권에 모두 포진해 있다. 2018년 기준 순위를 보면 경기 부천 상동점 1위, 대구 칠곡점 5위, 수원 영통점 8위, 인천 작전점 26위 등으로 상위 10위권 내에 무려 3곳이나 포함돼 있다. 거기다 대부분 역세권이다. 개발하는 게 임대운용보다 기대이익이 높은 형국이다.

이번 우선매수권의 성격 때문에 입찰이 흥행에 실패하기도 했다. 홈플러스는 3년 뒤 공정가치 평가액을 기준으로 매장을 인수할 수 있는 우선매수권을 보유하고 있다. 개발을 염두에 두고 있던 원매자 입장에선 3년 뒤를 기약할 수밖에 없는 구조였던 셈이다.

현재 우선협상자로 선정된 하나대체투자운용도 사실상 시한부로 홈플러스를 매입하게 되는 꼴이다. 우선매수권 행사 시점이 도래하는 3년이다. 앞서 하나대체투자운용은 3곳의 투자와 경쟁을 벌인 끝에 인수자로 낙점됐다.

하나대체운용이 제시한 가격은 8320억원 선이다. 캡레이트(Cap rate) 기준 시장 평균치를 하회하는 수준이다. 그만큼 가격을 공격적으로 베팅한 셈이다. 물론 처음부터 이 정도 수준의 가격을 제시한 것은 아니다. 하나대체투자운용이 최초 입찰에서 제시한 가격은 7200억원이다. 최고가는 이지스자산운용의 몫이었다. 이지스자산운용은 8200억원을 제시하며 강한 인수의지를 내비쳤다.

매도자 측은 입찰 이후 입찰 참여자 전부를 대상으로 인터뷰를 진행했다. 입찰에 4곳의 원매자가 참여한 만큼 별도로 숏리스트(적격인수후보)를 선정하지 않았다. 입찰 결과만 놓고 보면 이지스자산운용의 낙승이 예상됐다. 그런데 하나대체투자운용은 인터뷰 과정에서 1120억원을 올린 8320억원을 제시했다. 단숨에 이지스자산운용을 제쳤다. 반면 이지스자산운용은 가격을 올리지 않았다. 2차 비딩에서 승부가 갈린 셈이다.