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제이알운용, 청담 '피엔폴루스' 회수 지연…내년 목표 국내 최초 병원 리츠…차병원과 임대료 갈등에 한 차례 매각 무산

고진영 기자공개 2020-09-02 13:15:01

이 기사는 2020년 08월 31일 13:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

청담동 피엔폴루스 빌딩에 대한 제이알투자운용(이하 제이알운용)의 투자회수가 늦어지고 있다. 매입한 시기는 11년 전이며 국내 최초로 병원에 리츠를 통해 투자한 사례다.

제이알운용은 지난해 초부터 매각을 추진해 신한리츠운용과 매매 양해각서(MOU)까지 맺었으나 협상이 불발됐다. 현재 내년을 목표로 매각을 다시 추진 중이다.

31일 부동산업계에 따르면 피엔폴루스 빌딩의 상업시설(2~3층)을 자산으로 담고 있는 '제이알제2호' 리츠는 최근 존속기간을 총 3년 연장했다. 절차는 두 차례에 걸쳐 이뤄졌다.

당초 해당 리츠의 존속기간은 올해까지로 11년간이었으나 이를 12년으로 올해 5월경 1년 미뤘다. 하지만 국토교통부가 변경인가를 내주면서 3개월 내에 피엔폴루스 빌딩을 매각하지 않으면 3년 연장으로 바꿔야한다는 조건을 걸어 이달 2년을 더 연장하게 됐다.

이에 따른 리츠의 존속기간은 2023년까지다. 그러나 제이알운용 측은 여전히 내년을 딜 클로징 목표시점으로 잡고 매각절차를 계속할 예정이다. 올해 안에 입찰 및 본계약을 마치고 내년 초 투자자들에게 분배금을 지급해 리츠를 청산하는 계획을 이상적으로 보고 있는 것으로 전해졌다.

다만 제이알운용 관계자는 “현재는 시장 상황을 살피는 중”이라며 “아직 구체적으로 정해진 것은 없다”고 말했다.

피엔폴루스 빌딩 위치 및 전경(출처:네이버)

피엔폴루스는 서울시 강남구 도산대로 442 일원에 자리해 있다. 거래대상인 2~3층은 차병원과 함께 건강검진센터와 피부관리센터, 노화방지클리닉 등으로 운영 중이다. 제이알운용이 2009년 5월 신세계건설로부터 매입했으며 매각을 추진한 것은 2019년 2월부터다.

당시 리츠 존속기간 만기가 다가오면서 같은 해 5월 '신영에셋-콜리어스 인터내셔널 코리아(Colliers International Korea) 컨소시엄'을 매각 주관사로 선정하고 엑시트에 나섰다. 매각 완료 목표시점은 지난해 10~11월로 잡았으나 일정이 크게 지연됐다.

매각 진행 초기부터 임대료에 관한 갈등이 불거져 속을 썩였기 때문이다. 피엔폴루스 빌딩 2~3층의 임차인인 차병원그룹 측은 매각 추진 전부터 임대료 인하를 요구했다. 리츠의 최대주주도 차병원그룹 계열이며 리츠 이사회 역시 차병원그룹 측 인사를 위주로 구성됐다.

리츠 이사회는 임대료 인하 요청이 있다는 사실을 제이알운용이 매각주관사 선정 과정에서 주관사들에게 전달하지 않았다며 2019년 6월 문제를 제기했다. 주관사들이 제시한 목표 매각가에는 임대료 인하 가능성에 대한 정보가 반영되지 않았다는 취지였다.

그 뒤로도 임대료를 두고 내부적 이견이 계속됐다. 이사회는 임대료 인하를 주주총회 안건에 상정하기로 7월 가결했지만 8월 열린 임시주주총회에서 의안이 부결됐다. 참석주식 수의 3분의 1을 초과하는 주식을 보유한 다른 주주가 반대의사를 보였기 때문이다.

결국 이에 관한 협의가 이뤄지지 않은 채 매각절차가 진행됐고 신한리츠운용이 2019년 9월 우선협상대상자 지위를 따냈다. 제시된 매각가는 800억원대, 신한리츠운용은 이행보증금을 납부하고 매입을 위한 실사와 리츠 설립인가까지 마쳤다. 그런데 두 달 만인 11월 계약이 파기됐다. 매각이 진행되려면 임차인의 동의를 구해야 하는데 차병원그룹 측이 이를 거부했기 때문이다.

결국 제이알제2호 리츠는 지난해 11월 이사회에서 신한리츠운용과의 MOU 연장을 승인하지 않았고 이행보증금을 반환해 거래가 무산됐다. 업계 관계자는 “임대료뿐 아니라 이런저런 문제가 많아 딜이 불발된 것으로 안다”고 전했다. 현재 리츠가 거둬들이는 임대료는 연 40억원가량, 올 상반기 연환산 배당률은 우선주 기준 8.2%, 보통주 기준 19.97%다.

리츠의 주주구성을 보면 케이에이치그린이 51.03%(보통주), 과학기술인 공제회가 42.87%(우선주)를 보유하고 있다. 최대주주 케이에이치그린은 차병원그룹의 창립자인 차광렬 차병원 글로벌종합연구소장 및 특수관계자가 지분 99.9%를 소유하고 있는 개인회사다.
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