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[리츠AMC 열전]비상장 강자 KB부동산신탁, 헬스케어·공모 신시장 개척⑤2016년 이후 성장세 뚜렷···수익성 확대 영역 확장 모색

이명관 기자공개 2020-09-10 13:16:36

[편집자주]

리츠(REITs)가 새로운 투자처로 주목받고 있다. 주요 투자 대상은 백화점, 아울렛, 호텔, 아파트까지 다양한 부동산 물건이다. 규제완화와 세제혜택 등 정부의 유인책 확대와 투자처 확대를 노리는 시장 관계자들 덕분에 리츠 시장 규모는 지난해 50조원을 넘어섰다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 리츠AMC와 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해보고자 한다.

이 기사는 2020년 09월 08일 15:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁은 리츠 시장에서 강자로 꼽힌다. 공공기관을 제외한 민간사업자 기준으로 꾸준히 시장 점유율 순위 3위권 이내에 이름을 올리고 있다. 주로 비상장 공모와 사모 방식의 전략으로 리츠를 운용해오고 있다. 특히 비상장 공모에서 만큼은 단연 으뜸이라는 게 시장의 평가다.

KB부동산신탁은 톱티어 리츠AMC 자리를 공고히 하기 위해 올해 투자대상 확대에 나선 상태다. 현재 업계 최초로 헬스케어 리츠를 준비 중이다. 이외에 데이터 센터, 대토개발 등도 관심을 두고 있는 분야다. 그간 오피스 빌딩, 물류센터, 리테일 등 상업용 건물을 투자대상으로 삼았다.

여기에 최근 시장 기류인 공모상장 리츠 설립도 시기를 저울질 중이다. 상장 주식에 관심을 둔 투자자들의 니즈에 걸맞은 리츠 상품을 고심 중이다. 안정적인 배당에 주안점을 둔 리츠의 성격과 변동성에 베팅하는 투자자들의 성향 간 괴리가 있다.

◇2017년 이후 확고한 '톱티어'로

KB부동산신탁이 리츠 시장이 발을 들여 놓은 시기는 2009년이다. 국내 리츠가 도입된 지 8년이 지난 시점이다. 리츠 시장 진출 이후 KB부동산신탁의 '중위험-중수익' 전략을 토대로 리츠 상품을 내놨다.

은행지주 계열이었던 만큼 '고위험-고수익'을 추구하긴 어려움이 있었다. KB부동산신탁의 전신은 1996년 설립된 주은부동산신탁이다. 과거 한국주택은행의 자회사로 출발했고, 이후 그룹 전체의 사명 변경에 따라 2002년 지금의 KB부동산신탁으로 이름을 변경했다. 자본금 역시 과거 국민은행이 800억원을 보탰고, 이후 지주회사 체제로 전환하면서 KB금융지주로 대주주가 바뀌었다.

KB부동산신탁의 데뷔작은 'KB와이즈스타제1호'로 강남 소재 ING타워를 매입하기 위해 조성됐다. 당시 총 투자액은 1942억원이었다. 이중 644억원을 비상장 공모로 조달했고, 나머지 1298억원을 사모로 조달했다.

첫 번째 리츠를 선보인 이후 곧바로 300억원 규모의 리츠타워에 투자하는 두 번째 리츠를 선보였다. 리츠AMC 출범 첫 해 2개의 리츠를 시장에 선보이며 시장에 안착했다. 이후 매년 꾸준히 리츠를 선보이며 시장에 존재감을 드러내기 시작했다.

KB부동산신탁이 폭발적으로 성장하기 시작한 시기는 2017년부터다. 누적 운용자산(AUM) 규모가 급격히 불어나기 시작했다. 2017년 처음으로 1조원을 넘어섰고, 이후 매년 1조원 이상 운용자산 규모가 불어났다. 2018년엔 2조원, 2019년엔 3조원을 돌파했고, 올해엔 반환점을 돈 현재 4조원을 돌파했다. 지난 7월말 기준 KB부동산신탁의 누적 운용자산 규모는 4조2459억원 수준이다.


누적 운용자산이 늘면서 자연스레 톱티어 반열에 올라섰다. 운용자산을 기준으로 산정하는 시장 점유율에서 KB부동산신탁은 민간사업자 중 코람코자산신탁, 대한토지신탁에 이어 3위다. 특히 올해 시장 점유율은 7.3%로 처음으로 7%대에 진입했다. 2위엔 대한토지신탁과의 차이도 작년말 3%포인트에서 1.9%포인트로 줄였다.

투자 대상은 물류센터와 오피스, 임대주택, 리테일 등 다양했다. 이렇게 지금껏 설립한 리츠는 24개에 이른다. 주요 리츠를 살펴보면 △KB용인아산리테일 1373억원 △KB강남오피스제1호 5037억원 △KB대전둔산리테일 715억원 △KB안성로지스틱스 1533억원 △KB평촌리테일 1030억원 등이다.

이 시기 리츠 시장에서 KB부동산신탁의 선전에 기여했던 인물은 공남웅 리츠사업 부문서장이다. 공 부서장은 SK네트웍스와 딜로이트안진을 거쳐 2015년 말께 KB부동산신탁에 합류했다.

이후 2016년부터 최근까지 설립한 리츠 중 롯데케미칼로부터 매입한 부산 국제빌딩 매입 리츠를 제외한 나머지가 그의 손을 거쳤다. 그가 핵심 인력으로 부상하면서 사실상 현재 KB부동산신탁의 경쟁력이 만들어진 셈이다.

◇새로운 도전, 공모IPO·헬스케어 리츠

톱티어 리츠AMC인 KB부동산신탁도 가보지 않은 길이 있다. 공모상장 리츠다. KB부동산신탁은 비상장 공모와 사모 방식으로 리츠를 설립해 운용해왔다. 특히 비상장 공모 분야에서는 남다른 노하우를 갖고 있다는 게 시장의 평가다.

리츠업계 관계자는 "비상장 공모를 통한 투자방식에 일가견이 있는 곳이 KB부동산신탁"이라며 "몇몇 리츠AMC의 경우 비상장 공모에 앞서 KB부동산신탁에 문의할 정도"라고 말했다.

비상장 공모의 대표 사례로 꼽히는 게 작년말 거래가 종결된 안성 홈플러스 신선물류센터와 올해 초 종결된 홈플러스 평촌점 거래가 있다. KB부동산신탁은 안성 홈플러스 입찰 이후 오버페이 이슈가 있었지만, 공모를 통해 순조롭게 재원조달을 끝냈다. 마찬가지로 지난 1월 거래가 종결된 평촌 홈플러스 인수 거래에서도 KB부동산신탁은 성공적으로 공모를 통해 재원을 조달했다. 이들 거래에서 은행과 증권사, 신탁부의 협업이 적절히 이뤄졌다는 평가다.

다만 KB부동산신탁은 공모상장 리츠 경험은 없다. 최근 정부의 정책 기조와 맞물려 공모리츠는 시장의 주류로 자리잡아가는 모양새다. 작년 롯데그룹은 백화점과 마트를 기초자산으로 하는 조단위 공모리츠를 출범했다. NH농협리츠운용은 프라임 오피스를 기초로 한 재간접 투자상품을 내놨다. 또 최근엔 조단위 주유소 리츠도 공모상품으로 나왔다. 이 같은 시장의 흐름에 편승하려는 의도로 읽힌다.

물론 서두르지는 않을 것으로 보인다. 공모상장 리츠가 상장 주식에 투자하는 투자자들 투자 성향에 제대로 부합하지 않다고 보기 때문이다. 이에 적합한 상품을 선별해 선보인다는 계획을 세워둔 것으로 전해진다.

리츠업계 관계자는 "비상장 공모의 경우 주가 변동성이 없어, 안정적인 배당에 비중을 투자자들이 관심을 갖는 형태의 투자"라며 "이에 반해 상장 주식에 투자하는 투자자들의 대부분은 변동성에 베팅을 한다"고 말했다.

공모상장 리츠뿐만 아니라 KB부동산신탁은 새로운 영역 개척에 나섰다. 헬스케어 리츠가 그것이다. 기존 오피스 빌딩으로 대표되는 전통자산과는 전혀 다른 분야다. 리츠를 활용한 투자가 활성화되지 않은 영역이다.

현재 KB부동산신탁은 청연 메디컬그룹과 손을 잡고 헬스케어 리츠를 준비 중이다. 헬스케어는 고령화 시대와 맞물려 주목받고 있는 영역이다. 출산율이 1명이 안 되면서 인구는 갈수록 고령화되는 추세다. 그만큼 노인복지시설에 대한 니즈도 확대되고 있다.
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