이 기사는 2020년 09월 15일 13:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자자산운용이 약정액 기준 가장 큰 블라인드펀드를 운용 중인 것으로 집계됐다. 산업단지 등 개발사업에 투자하는 오퍼튜니스틱 전략의 펀드다. 또 국내 블라인드펀드 중에서는 이지스자산운용과 코람코자산운용의 펀드들도 약정액 기준 상위권에 포함됐다.

해외 펀드 중에서는 삼성SRA자산운용의 펀드들이 상위권을 휩쓸었다. 해당 운용사의 1000억원 이상 블라인드펀드 전체 약정액은 2조원에 육박한다. 주로 유럽과 미국 코어 오피스 투자를 실시하는 동시에 실물과 대출투자 등 다양한 펀드를 운용한다.

◇하나대체, 산업단지개발블라인드 등 다수…전체 약정액 1조 상회

더벨이 2020년 6월말 기준 부동산펀드 설정액 상위 10개 자산운용사를 대상으로 약정액 1000억원 이상으로 운용 중인 국내외 블라인드펀드 내역을 조사했다. 그 결과 하나대체투자자산운용의 블라인드펀드 약정액이 가장 큰 것으로 나타났다.

하나대체투자운용의 산업단지개발블라인드펀드 약정액은 6000억원에 달한다. 이 펀드는 산업단지 내 그린에너지를 비롯해 지식산업센터, 호텔, 물류, 근로자기숙사 등 개발사업에 주로 투자한다.


이외에도 상위 10개 펀드에 포함되지는 않았지만 국내투자 블라인드펀드를 다수 보유한 것으로 나타났다. 운용중인 블라인드펀드 약정액 규모는 1조원을 훌쩍 웃돈다. 코어 전략의 중소형오피스블라인드펀드는 서울소재 3000평~1만평 오피스빌딩 대상으로 투자한다. 약정액 2000억원을 모두 소진해 운용 중이다.

코어오피스 블라인드펀드는 판교, 강남, 강북 소재 코어 또는 코어플러스 오피스를 대상으로 투자한다. 이 펀드 약정액도 2000억원으로 하반기 실시하는 투자를 마지막으로 실탄을 모두 소진한다.

또 약정액 1000억원인 개발블라인드펀드는 국내 주요 5대 도시 내에 오피스, 물류, 오피스텔 등 개발사업에 투자한다. 해외펀드로는 재간접블라인드펀드를 운용 중이다. 미국 주요 운용사의 부동산 펀드에 재간접 투자하는 펀드로 약정액을 모두 투자한 상태다.

◇국내투자, 이지스 펀드도 상위권...코람코 메자닌론 투자

이지스자산운용의 국내 코어 부동산 블라인드펀드도 국내투자 상위권에 올랐다. '이지스인컴앤그로스2호'는 약정액 5000억원이다. 하나대체투자운용의 산업단지개발블라인드펀드에 이어 두번째로 약정액 규모가 크다. 2019년 7월 설정돼 만기까지 13년간 운용된다.

또 '이지스스트래티직1호'는 2018년 10월 설정된 펀드다. 약정액은 4000억원이다. 밸류애드 전략으로 운용되는 7년 만기 펀드다. 이지스자산운용은 국내투자 블라인드펀드 약정액 상위 5개 펀드 중 2개를 차지했다.


코람코자산운용의 부동산 펀드가 이지스펀드의 뒤를 이었다. '코람코Debt1호'와 '2호' 펀드로, 약정액은 각각 3800억원 씩 총 7600억원에 달한다. 각 설정일은 2019년 10월과 올해 2월이다. 주로 부동산을 담보로 한 선순위와 후순위 사이에서 메자닌론을 실시한다. 만기는 2029년과 2030년으로 모두 10년간 운용된다.

이외에 국내투자 블라인드펀드 약정액 상위 5개 펀드에 들지는 못했지만 마스턴투자운용도 밸류애드 전략의 '마스턴밸류애드전문투자형사모부동산신탁제1호'를 운용 중이다. 2018년 12월 설정한 펀드로 약정액은 3200억원이다. 이 펀드 만기는 2023년이다.

미래에셋자산운용도 수천억원 규모로 국내투자 블라인드펀드를 운용 중이다. '미래에셋맵스코어전문투자형사모부동산모투자신탁2호'는 지난해 설정된 펀드로 국내 프라임급 오피스인 스테이트타워남산을 편입했다. 주로 코어 부동산에 투자하는 전략으로 만기는 10년이다.

◇삼성SRA, 해외투자 상위 5개 중 '4개'...블라인드 약정액 2조 육박

해외투자 블라인드펀드 부문에서는 삼성SRA자산운용이 두각을 나타냈다. 약정액 기준 상위 5개 펀드 중에서 4개 펀드가 삼성SRA자산운용의 블라인드펀드다. '삼성SRA글로벌코어오피스사모부동산투자신탁1호'와 '2호'의 약정액은 각각 5000억원이다. 해외투자 블라인드펀드 중 가장 크다. 2015년과 2017년 설정됐다.

삼성SRA글로벌코어오피스1호는 프랑스 파리 쏘웨스트(SoOuest), 독일 프랑크푸르트 코메르츠뱅크 본사(Commerz Bank HQ), 미국 시카고 BMO해리스은행 본사(BMO Harris Bank HQ) 등을 편입했다. 2호는 독일 뮌헨 아트리움(Atrium), 영국 런던 200앨더스게이트(200 Aldersgate) 빌딩, 미국 미니애폴리스 시티센터(City Center) 빌딩, 미국 덴버 US뱅크타워(US Bank Tower) 등에 투자했다.


글로벌 뿐만 아니라 미국 부동산에 집중 투자하는 블라인드펀드도 설정했다. '삼성SRA미국오피스메자닌사모부동산투자신탁제1호'와 '2호' 등 2종이다. 메자닌론에 투자하는 전략이다. 각각 약정액은 3100억원과 3600억원 씩이다. 2016년 10월과 2019년 1월에 설정됐다.

1호펀드는 미국 시카고 뱅크오프아메리카(BOA) 빌딩, 미국 뉴욕 485렉싱턴애비뉴(485 Lexington Ave.), 237파크애비뉴(237 Park Ave.)의 메자닌 대출채권 등에 투자했다. 2호 펀드는 지난 미국 뉴욕타임즈 건물 관련 채권을 편입하고 있다.

또 해외투자 상위 5개 펀드에 들지는 못했지만 삼성SRA자산운용은 지난 6월 국내에 투자하는 국내코어오피스블라인드 펀드를 조성하기도 했다. 해당 펀드의 약정액은 2500억원이다.

해외투자 상위 5개 펀드에는 삼성SRA자산운용 뿐만 아니라 이지스자산운용의 블라인드펀드도 포함됐다. '이지스유럽코어전문투자형사모부동산투자신탁제89호'다. 2016년 12월 설정된 펀드로 약정액은 3830억원이다. 유럽 코어 부동산에 실물 투자하는 펀드로 2023년 12월이 만기다.