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[thebell League Table]100조 부동산펀드 우열가린다…더벨 리그테이블 '첫발'5개 부문 구성, 1000억 이상 딜 전수조사...국내 최초 시도, 반기별 업데이트

이효범 기자공개 2020-09-18 10:36:45

이 기사는 2020년 09월 15일 13:22 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

자본시장 미디어 더벨이 부동산펀드 리그테이블을 내놓는다. 국내 언론사와 금융회사 통틀어 최초의 시도다.

100조원에 달하는 국내 부동산 펀드는 자산관리 시장의 한축으로 자리매김했다. 하지만 '그들만의 리그'로 불리며 베일에 가려져 있었던 게 사실이다. 글로벌 시장에서는 펀드 정보 업체들이 부동산펀드 현황을 공표하고 있으나 상대적으로 규모가 작은 국내 부동산펀드 시장까지는 커버하지 못하고 있다.

더벨은 부동산펀드 리그테이블 작성을 위해 주요 자산운용사를 대상으로 전수조사를 실시한 뒤 업계 전문가들의 검증을 거쳤다. 리그테이블을 통해 시장 관계자들이 원활하게 정보를 교류할 수 있을 것으로 기대되고 있다.

◇더벨 '부동산펀드 리그테이블' 스타트

더벨은 15일 부동산펀드 리그테이블을 발표한다. 국내 자산운용사의 공사모 부동산펀드를 대상으로 리그테이블을 작성하는 첫 시도다.

더벨 부동산펀드 리그테이블은 반기별(6월/12월)로 작성한다. 국내 자산운용사의 공사모 부동산 투자 펀드가 대상이다. 리그테이블은 크게 △운용사 △블라인드펀드 △딜(Deal) △판매사 △사무관리사 등 총 5개 부문으로 구분한다.

운용사, 판매사, 사무관리사 부문은 부동산펀드 생태계를 구축하고 있는 각 주체들을 대상으로 한 리그테이블이다. 설정액, 판매잔고, 관리잔고 현황을 살펴보고 전년말 대비 증감액에 따른 시장 변화를 되짚어 본다. 6월말 혹은 12월말 기준 수치를 기준으로 하되 증감액은 전년말 대비 수치로 집계한다.

블라인드펀드 부문은 매년 6월말 혹은 12월말 기준 국내 자산운용사가 운용 중인 부동산 블라인드펀드 중 약정액 1000억원 이상 펀드를 대상으로 한다. 블라인드펀드의 투자지역은 국내와 해외로 구분한다. 전략은 코어(Core), 코어플러스(Core-Plus), 밸류애드(Value Added), 오퍼튜니스틱(Opportunistic), 디스트레스드(Distressed), 대출(Debt), 기타 등으로 분류한다. 단 재간접펀드는 제외한다.

딜(Deal) 부문은 매년 상반기 혹은 연내 이뤄진 매매가격 1000억원 이상인 실물 부동산 거래를 조사해 작성한다. 국내 자산운용사가 설정한 부동산펀드로 '인수완료(딜 클로징)'한 거래만 리그테이블에 포함한다. 딜 클로징은 해당 기간 내 잔금납입을 완료한 거래로 한정한다.

딜 부문은 지역별로 국내 딜과 해외 딜로 구분한다. 펀드에 편입된 부동산 자산유형은 오피스(Office), 리테일(Retail), 레지덴셜(Residential), 물류(Distribution), 호텔(Hotel), 니치(Niche), 믹스유스(Mix-use) 등이다.

블라인드펀드와 딜 리그테이블은 더벨이 자체적으로 집계한 자료를 기준으로 한다. 특히 조사 대상자이자 부동산펀드 운용주체인 자산운용사가 제공하는 자료의 신뢰성에 기반한다.


◇리그테이블 조사, 어떻게 이뤄졌나

더벨은 2020년 하반기부터 부동산펀드 리그테이블 조사를 실시했다. 총 5개 부문 중 운용사, 판매사, 사무관리사의 설정액, 판매잔고, 관리잔고 현황과 증감내역은 금융투자협회의 공시자료를 기반으로 한다. 다만 상반기 증감배경에 대해서는 각 사들을 대상으로 직접 조사해 데이터화를 시도하고 있다.

특히 부동산펀드 뿐만 아니라 판매사와 사무관리사를 리그테이블의 한 부문으로 구분한 건 부동산펀드 시장의 생태계를 좀 더 입체적으로 조명하기 위한 시도다. 부동산펀드 시장이 성장하는 만큼 판매, 사무관리 시장의 중요성이 점차 커지고 있는 추세를 반영했다.

블라인드펀드와 딜(Deal) 내역은 국내 자산운용사를 대상으로 집계했다. 2020년 6월말 기준 부동산펀드 설정액 1조원 이상인 운용사로부터 자료를 취합했다. 특히 블라인드펀드는 프로젝트펀드와 달리 자산운용사의 투자역량을 단적으로 보여주는 형태의 운용방식으로 보고 집중 조사했다. 또 약정액 1000억원 이상 펀드로 범위를 축소해 자료의 신뢰성을 높였다.

블라인드펀드는 투자 대상을 정하지 않은 상태에서 수익자로부터 자금을 약정받는다. 수익자가 정한 최소한의 가이드라인에 따라 자산운용사가 투자대상을 발굴해 자금을 운용한다. 주로 오랜기간 시장에서 역량을 검증받은 운용사들이 블라인드펀드를 조성한다.

딜 부문에 오른 국내외 부동산 거래도 자산운용사를 대상으로 직접 조사했다. 블라인드펀드와 마찬가지로 최소한의 기준으로 매매가격 1000억원 이상, 부동산펀드로 인수한 거래로 한정해 내역을 집계했다. 또 집계한 자료를 토대로 시장 전문가들의 검증을 거쳐 정확성을 높이는데 주력했다.

◇리그테이블 '원활한 정보교류' 가교역할 기대

국내 자산운용사가 운용 중인 공사모 부동산펀드 설정액은 100조원을 넘어섰다. 2020년 6월말 기준 공사모 부동산펀드 설정액은 104조6485억원이다. 2010년말 설정액 14조원에 비해 90조원 넘게 불어났다. 전통자산인 주식형펀드보다 규모가 커졌고 채권형펀드와 비등한 수준이다.

부동산펀드 시장을 키운건 연기금, 공제회, 보험사 등 기관투자가들이다. 주요 투자자로서 유동성공급자(LP) 역할을 해왔다. 장기간 지속되는 저금리 기조 아래 기관들이 부동산 투자로 눈을 돌리면서 수천억원의 대형 부동산을 인수하는 큰손으로 떠올랐다. 전체 부동산펀드 설정액 중 사모펀드 비중이 97%에 달하는 것도 이 때문이다.

투자처를 공급하기 위해 국내외 부동산 발굴과 투자분석에 전문성을 갖춘 자산운용사들도 우후죽순 생겨났다. 국내에서 부동산펀드를 설정한 운용사는 총 145개다. 2010년 40여개에서 100개 이상의 자산운용사가 시장에 신규로 진입할 정도로 플레이어들이 폭발적으로 늘었다.

특히 시장 경쟁이 치열해지면서 자산운용사의 부동산 투자역량 어느 때보다 중요해지고 있다. 더벨은 이번 서비스를 통해 부동산펀드 운용사들의 트랙레코드를 추적하는 기록자이자, 원활한 정보교류의 창으로서 국내 부동산 펀드 시장이 지속적으로 성장하는데 일조하길 기대하고 있다.
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