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[부동산 운용사 열전]ADF운용, 국민연금 블라인드펀드로 ‘퀀텀점프’②화성동탄물류센터 인수 ‘주효’, 개발사업도 활발

이민호 기자공개 2020-09-18 08:12:33

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 09월 16일 15:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

ADF자산운용은 2018년 국민연금공단 출자로 설정된 국내 물류부동산 블라인드펀드를 통해 퀀텀점프했다. 물류부동산 개발·투자·운영 역량을 바탕으로 2016년 화성 동탄 물류센터 매입 등 트랙레코드를 꾸준히 쌓아온 것이 바탕이 됐다. 올해도 이천 부발 물류센터를 선매입하고 용인 J지구 물류센터를 개발하면서 존재감을 확대하고 있다.

◇국내외 국부펀드·연기금 자금 유치…’화성동탄물류센터’ 성장 디딤돌

ADF자산운용은 매년 가파르게 운용자산 규모를 늘리고 있다. 올해 9월초 기준 운용 및 관리 물류부동산은 총 18건으로 자산규모는 2조9000억원 수준이다. 펀드설정액(에쿼티투자분)은 사업 첫해인 2015년말 983억원에서 2년 만인 2017년말 5064억원으로 크게 늘었다. 지난해말에는 6862억원까지 늘리는 데 성공했다.

ADF자산운용은 물류부동산 투자에 특화돼있는 만큼 투자관리(AM·Asset Management)에서부터 자산관리(PM·Property Management)와 임대관리(LM·Leasing Management)까지 전문인력을 보유하고 있다. 모두 외주 없이 하우스 내에서 실행할 수 있는 능력이 최대 강점으로 꼽힌다. 해외보다는 국내 물류부동산 투자에 역량을 집중하고 있다. 국내 이커머스 시장이 가파른 성장을 보이는 등 핵심 인프라인 물류부동산에 대한 수요도 꾸준히 늘어날 것으로 판단하고 있다.


2015년 3월 집합투자업 인가 직후 7월 여주 태은물류센터를 매입하면서 본격적인 비즈니스를 개시했다. 행정공제회가 메이저 출자자(LP)로 참여한 여주 태은물류센터는 올해 내부수익률(IRR) 약 17%를 기록하며 매각을 완료했다. 그해 독일 함부르크 H&M 물류센터를 인수하며 해외 물류부동산 투자에도 나섰다.

2016년 화성 동탄 물류센터 투자는 사세 확장의 디딤돌이 됐다. 2016년 싱가포르투자청(GIC)으로부터 자금을 유치해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출부터 자금을 투입한 화성 동탄 물류센터 A동과 B동은 그해 선매입한 이후 2018년 등기이전으로 매입을 완료했다. 총 투자금액은 7200억원 정도다. 특히 B동은 연면적 48만6624㎡(약 14만7000평)로 국내 물류센터 중 단일건물로는 최대 규모를 자랑한다. A동은 쿠팡을, B동은 CJ대한통운과 이베이코리아(eBay Korea) 등을 각각 임차인으로 확보하고 있다.

이외에도 2016년에는 이천 덕평 롯데글로벌로지스물류센터를 인수했다. 2017년 들어서는 말레이시아 근로자공제기금(EPF)으로부터 자금을 유치해 이천 대화물류센터를 매입하며 투자실적을 쌓았다. 2018년 들어 이천 에스투로지스물류센터를 인수했으며 화성 동탄 물류센터 C동을 선매입했다. 화성 동탄 물류센터 C동은 올해 9월중 준공될 예정으로 한라홀딩스를 임차인으로 확보한 상태다.

◇국민연금 물류 블라인드펀드 운용, 코로나19 ‘이상무’

특히 2018년은 ADF자산운용이 또 한 번 크게 도약한 해이기도 하다. 그해 12월 국민연금공단과 행정공제회가 출자한 에쿼티 3500억원(론 포함시 약 8000억원) 규모 블라인드펀드 조성에 성공했다. 국민연금공단은 2015년 독일 함부르크 H&M 물류센터 인수 당시 메이저 LP로 참여했다. 이때부터 ADF자산운용은 국내 물류시장의 성장가능성과 물류센터 투자유효성에 대해 꾸준히 설명하는 등 공을 들였다.

국민연금은 국내 물류부동산 블라인드펀드 조성을 결정했고 입찰을 거쳐 ADF자산운용이 운용사로 선정됐다. 이 블라인드펀드는 소진 완료기간이 3년으로 비교적 여유있게 잡혀있다. 우량물건을 평균매매가 대비 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회를 포착하는 것이 중요한 만큼 소진을 서두르지는 않는다는 방침이다. 현재 약 40% 소진을 완료한 상태로 올해 말까지 60%까지 소진될 것으로 예상하고 있다.

지난해에는 용인 남사 물류센터 토지 및 건물을 매입해 현재 재개발을 진행 중이다. 현재 7716㎡인 연면적은 재개발이 완료되면 7만9988㎡로 크게 확대될 예정이다. 80% 임차계약을 이미 완료한 상태로 준공예정일은 내년 5월이다. 이외에 이천 패션물류단지 물류센터와 JWL 도척 물류센터를 매입했으며 춘천 파가니카CC 골프장을 인수하며 투자 보폭을 넓히기도 했다.

ADF자산운용은 올해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에도 물류부동산 집중 전략을 바탕으로 활발한 투자를 이어가고 있다. 오피스나 리테일 투자에 집중된 대부분 부동산 운용사가 상반기 큰 타격을 받은 것과는 상반된 모습이다.

ADF자산운용은 올해 들어 이천 부발 물류센터 선매입을 완료했으며 김포 물류센터와 경기 광주 물류센터에 대한 담보대출을 실행했다. 특히 용인 J지구 토지를 매입해 물류센터 개발 포트폴리오를 추가했다. 용인 J지구 물류센터는 연면적 23만540㎡ 규모로 2024년 2월 준공될 예정이다.
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