이 기사는 2020년 10월 16일 16:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성전자 미국 법인 사옥(Samsung Electronics America, Inc. HQ Office)의 주인이 변경됐다. 기존 미국업체인 The KABR 그룹에서 국내 AIM투자운용으로 바뀌었다. AIM투자운용은 이번 거래를 위해 투자수단(vehicle, 비히클)으로 국내 리츠는 물론 미국 리츠도 활용했다.

◇국내 리츠+미국 리츠 혼합 주목

16일 부동산업계에 따르면 AIM투자운용은 전날 잔금을 치르고 소유권 이전을 마쳤다. 매도자는 미국 부동산 전문 운용사인 The KABR 그룹이다. 양측이 매각 양해각서(MOU)를 체결한 지 석달여 만이다.

거래금액은 5970만 달러다. 한화로 716억원 수준이다. 매입 부대비용을 고려한 총 투자액은 774억원 선이다. AIM자산운용은 리츠를 비히클(vehicle, 투자수단)로 활용했다. AIM투자운용은 에쿼티(equity) 270억원, 론(loan) 500억원 수준으로 구조를 짰다. 담보인정비율(LTV)은 65% 선이다.

주목할 점은 미국 리츠를 활용한다는 점이다. 미국 리츠가 실질적인 인수주체가 되고, 국내에 설립된 리츠가 미국 리츠의 지분을 매입하는 형태다. 이를 위해 AIM투자운용은 먼저 미국에 특수목적법인(SPC)인 'US-REIT'를 설립했다. 해당 SPC는 국내에 설립한 리츠인 AIM해외가치투자제1호가 100% 출자해 설립했다.

그리고 이 SPC는 유입된 자금을 활용해 다시 현지 또다른 SPC인 US-LLC의 보통주 100%를 취득한다. 이렇게 국내 리츠부터 현지 2개의 SPC를 거쳐 설립된 US-LLC가 바로 삼성전자 미국법인의 인수주체다. 여기서 US-REIT는 미국 리츠로 인가를 받기 위해 향후 조세혜택을 받기 위해 현지에서 공모에 나설 예정이다. 우선주 125인을 모아야 한다.

구조가 이렇다 보니 선순위 대출 420억원은 현지 금융기관을 통해 조달했다. 이자율은 연 3.5%로 만기는 오는 2023년 8월까지다. 삼성전자 미국법인 사옥이 담보로 제공됐다. 이외 후순위 차입금 75억원은 국내 금융기관을 대상으로 조달했다. 금리 7% 수준이다.


삼성전자 미국 법인 사옥은 '뉴저지(New Jersey) 85 Challenger Road'에 자리하고 있다. 연면적은 대략 2만1679㎡ 규모로 대부분을 삼성전자가 사용 중이다. 해당 사옥에 삼성전자는 장기 임대차 계약을 맺고 있다. 특히 지난해 임대차 계약 기간이 한 차례 갱신됐다. 이번 거래를 통해 임대차 계약은 승계된다. 계약기간은 2025년 7월까지다.

이번 거래금액은 캡레이트를 기준으로 보면 7% 수준이다. 이는 최근 국내 부동산 시장의 평균치를 크게 상회하는 수준이다. 국내 부동산 실물 거래 시장에서 최근 평균 캡레이트 4.5% 선이다. 가격 경쟁이 붙을 경우 4%에도 미치지 못하는 경우도 있다. 캡레이트가 낮다는 것은 기대수익이 줄어든다는 의미다. 그만큼 몸값이 상승한 셈이다.

자산운용사 입장에서 보면 캡레이트가 높을 때 사서 낮을 때 파는 게 이상적이다. 이런 관점에서 보면 AIM투자운용은 이상적인 수준에서 삼성전자 미국법인 사옥을 매수한 셈이다. 향후 투자금 회수를 위해 삼성전자 미국법인 사옥을 매각했을 때 시세차익을 기대할 수 있는 대목이다.

◇삼성전자 미국법인 깜짝 인수 AIM운용은?

AIM투자운용은 2008년 출범한 리츠 투자운용회사다. 아시아 지역의 부동산 전문 자문 회사였던 AIM(Asia Investment Management)을 비롯해 다수의 주주들이 출자해 설립했다. 1호 리츠인 '에스와이인더스기업구조조정부동산투자회사(이하 SY-IND)'를 시작으로 다수의 리츠를 조성해 운영 중이다.

2009년 조성된 에스와이인더스는 인천 중구의 공장용지 및 기계시설을 투자대상으로 삼았다. 특히 산업용 부동산을 투자자산으로 편입한 최초의 리츠다. 보통주 수익률은 15% 수준으로 2013년 성공적으로 투자금을 회수했다. 에스와이인더의 주요 투자자는 골든브릿지와 쌍용양회공업이었다.

이외에 대표적인 리츠로 케이브이지제1호가 있다. 케이브이지제1호의 기초자산은 경기도 과천시 코오롱로 23 코오롱타워 별관이다. 2017년 성공적으로 투자금을 회수하며 시장에 존재감을 드러냈다. 보통주 수익률은 무려 72%에 달했다. 케이브이지제1호의 투자자는 과학기술인공제회와 KT&G, 코오롱인더스트리 등이다.

케이브이지제2호(KVG2)도 높은 수익률을 달성한 리츠다. 케이브이지제2호의 투자대상은 서초구 남부순환로에 위치한 JW타워다. 당시 JW홀딩스가 세일앤리스백 형태로 매각을 했는데, 이때 AIM투자운용이 리츠를 내세워 인수했다. 2018년 투자금을 회수했는데 보통주 수익률은 45% 수준을 기록했다. 주요 투자자는 새마을금고중앙회와 과학기술공제회 등이다.