이 기사는 2020년 10월 21일 14:51 thebell 에 표출된 기사입니다.

사모펀드 사태로 부동산 자산운용사들이 펀드 수탁은행 찾기에 난항을 겪고 있는 가운데 수탁보수가 상향 조정되고 있다. 수탁사의 협상력이 높아지면서 기존보다 몇배 높은 보수를 요구하고 있다.

21일 금융투자업계에 따르면 부동산 자산운용사들이 부동산펀드를 설정해 받는 연간 운용보수는 30bp~40bp 수준으로 책정된다. 펀드 수탁사에게 지급하는 보수는 1bp수준이었다. 최근에는 수탁사들이 업무 과부화 등을 이유로 부동산펀드 수탁마저 거부하는 사례가 잇따르면서 10bp 안팎의 보수를 요구하는 사례도 나타나고 있다.

부동산 운용사 관계자는 "투자자를 확정한 가운데 수탁사를 찾지 못해 펀드 설정을 하지 못하는 상황"이라며 "사모펀드 사태 이후 수탁사의 업무가 과부하 되고 있기 때문"이라고 말했다.

부동산 자산운용사가 펀드를 통해 투자하는 국내 부동산 딜(Deal)에 국내 증권사들이 참여하는 경우도 종종 있다. 이같은 딜에서는 해당 증권사가 PBS 업무를 영위할 경우 그나마 수탁사 찾기가 수월하다. PBS의 영업력을 바탕으로 펀드 수탁사와 협의가 가능하기 때문이다.

하지만 대부분의 부동산 운용사들은 증권사 PBS 비즈니스의 고객이 아니었고, 자체적으로 수탁은행과 협의해 펀드 수탁을 맡기는 사례가 많았다. 특히 업력이 오래 쌓이지 않고 금융그룹 계열이 아닌 독립계 부동산 운용사들은 최근과 같은 수탁난에 더욱 어려움을 겪는다.

더욱이 보수를 둘러싸고 펀드 수탁사의 협상력도 높아지고 있다. 기존 수탁보수 1bp 수준에서 수배나 많은 보수를 요구할 수 있게 됐다. 부동산 운용사 입장에서는 펀드를 설정하지 않는 것보다 낫기 때문에 상향 조정된 보수를 감수하고 펀드를 설정하는 사례가 늘고 있다.

일각에서는 이같은 현상이 보수를 정상화하는 과정이라고 보기도 한다. 가령 수탁사가 오피스빌딩에 투자하는 부동산펀드를 맡으면, 매월 유입되는 월세 등을 정산하는 업무가 주를 이룬다. 자산의 변동은 거의 없지만 1bp 수준의 보수를 받고 처리해야 하는 업무로 수지가 맞지 않다는 계산이다. 가령 1000억원 규모의 부동산펀드에서 1bp의 보수를 받는다고 해도 1000만원에 그친다.

업계 관계자는 "그동안 수탁사들의 보수가 낮다는 건 오랜기간 지적돼 온 문제"라며 "옵티머스펀드 사태 이후 수탁업무를 하는 은행 입장에서는 수익성도 나오지 않는 수탁업무를 계속 해야 할지에 대한 고민하는 분위기"라고 말했다. 그는 "시장에서도 수탁보수를 정상화 해야 한다는 데는 이견이 없을 것으로 안다"고 설명했다.

하지만 부동산 운용사들은 수탁보수가 높아질 경우 수익성 저하로 이어질 수 있다는 점을 우려하고 있다. 통상 사모 부동산펀드에 투자하는 수익자인 기관들은 펀드 설정시 발생하는 보수를 30bp~40bp로 책정해 운용사에게 수탁, 신탁 등의 보수를 모두 분배하는 방식으로 책정하는 사례가 많다. 이렇게 되면 수익자의 수익률에는 영향을 미치지 않지만 운용보수에서 신탁보수 등이 차감된다.

또 다른 운용사 관계자는 "최근 수탁사의 스탠스는 10bp 안팎의 보수를 지급한다고 해도 펀드 수탁여부를 검토해 본다는 정도"라며 "운용사 입장에서 수익성이 떨어지지만 펀드를 설정하는게 더 급선무"라고 말했다. 그는 "보수 문제 뿐만 아니라 펀드 사고에서 수탁사도 일정수준의 책임을 묻는 분위기가 형성되면서 적극적으로 수탁을 맡으려고 하지 않는 것으로 보인다"고 전했다.