이 기사는 2020년 10월 23일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

SK그룹의 본사 사옥인 서린빌딩 매각 작업이 한창인 가운데 '셰어딜(share deal)' 형태로 진행될 가능성이 제기된다. 셰어딜은 거래 대상이 실물자산이 아닌 펀드의 지분이다. 셰어딜로 진행하는 게 취득세 등 세금을 절약할 수 있기 때문이다. SK그룹이 보유 중인 우선매수권을 행사할 가능성이 유력시 되는 가운데 권리 행사가격은 1조원에 이른다. 이에 수반되는 세금이 만만치 않다.

셰어딜로 거래가 진행된다면 비히클(vehicle, 투자수단)은 그대로 두고 운용사만 교체하게 된다. 현재 하나대체투자운용이 부동산펀드를 통해 서린빌딩을 보유 중이다. 현재로선 SK그룹이 우선매수권을 행사한 이후 제3자 지정을 통해 현재 설립을 추진 중인 리츠AMC에 자산관리를 맡기는 형태로 진행할 가능성이 높다.

22일 부동산업계에 따르면 SK그룹이 본사 사옥인 서린빌딩에 대한 우선매수권 행사 시기를 저울질 중인 것으로 파악된다. 행사로 가닥을 잡은 상황에서 리츠AMC 설립 인가 시기에 맞춰 권리 행사에 나설 것으로 전망된다.

부동산업계 관계자는 "예비인수자로 이지스자산운용을 선정하면서 우선매수권 가격이 확정됐다"며 "이제 공은 SK그룹으로 넘어갔는데, 내부적으로 우선매수권 행사로 가닥을 잡은 것으로 안다"고 말했다. 이 관계자는 "다만 리츠AMC를 활용할 것으로 예상되는 만큼 우선매수권 행사 시기는 좀 늦어질 것"이라고 덧붙였다.

SK그룹은 현재 수펙스를 중심으로 TF를 구성해 리츠 시장 진출을 준비 중이다. 외부에서 인력을 영입해오면서 예비인가 신청을 준비 중이다. 국토부의 본인가까지 시간을 고려하면 우선매수권 행사시기가 연말까지 늦춰질 가능성도 있는 셈이다.

우선매수권의 가격은 앞서 예비인수자로 선정된 이지스자산운용이 제시한 가격이 기준이다. 이지스자산운용은 입찰을 통해 붙은 가격은 단위면적(3.3㎡)당 3900만원 수준을 제시했다. 서린빌딩의 연면적을 고려할 때 가격은 9900억원 수준이다. 이 중심업무지구(CBD) 거래가격보다 높은 수준이지만 시장의 예상범위를 벗어나지 않았다. 그동안 시장에선 서린빌딩 가격이 1조원대에서 형성될 것으로 예상돼 왔다.

SK그룹이 리츠AMC를 활용할 것으로 점쳐지면서 시장에선 이번 거래가 셰어딜로 추진될 가능성이 높다고 전망한다. 셰어딜은 오피스를 소유한 비히클을 존속시키고 원매자가 해당 비히클의 지분을 인수하는 형태를 말한다. 부동산 펀드 혹은 리츠의 주식양수도 거래로 보면 된다. 셰어딜 형태로 거래가 이뤄지면 비히클은 그대로고 자산관리사만 하나대체투자운용에서 SK그룹의 리츠AMC로 바뀌게 된다.

셰어딜은 일반 부동산거래 형식과는 차이가 있다. 그동안 국내에선 원매자가 새로운 리츠나 펀드를 만들어 부동산을 취득하거나, 직접 자신의 명의로 매입하는 형태를 보였다. 셰어딜의 이점은 지분거래다 보니 취등록세 등 세금이 발생하지 않는다는 점이다. SK그룹 입장에서 보면 세금을 아끼는 선택을 할 가능성이 높다. 그도 그럴 것이 서린빌딩에 붙은 가격이 1조원에 육박한다. 세금도 수백억원에 이른다.

세금 뿐만이 아니다. 시장에서 셰어딜 가능성을 점치는 또다른 이유는 대규모 자금유출을 최소화할 수 있기 때문이다. 부동산 펀드인 하나랜드칩사모투자신탁 33호의 주주 구성을 보면 SK그룹 계열사들이 65.2%, 국민연금이 34.8%의 지분을 보유하고 있다. 계열사별 지분율을 보면 SK이노베이션의 지분(23.00%)이 가장 많고 그 뒤로 SK㈜ 13.51%, SK E&S 13.51% 등이다. 실질적인 거래 대상은 국민연금의 보유 지분이라는 이야기다.

부동산업계 관계자는 "막대한 세금을 고려할 때 굳이 실물자산을 직접 매입하는 선택을 하지는 않을 것"이라며 "직접적으로 대규모 자금 지출이 필요하지 않다는 점도 셰어딜 가능성이 높은 이유"라고 지적했다.

이번에 우선매수권을 통해 서린빌딩을 매입할 경우 15년만에 본사 사옥을 되찾게 된다. 앞서 2005년 SK그룹은 서린빌딩을 뱅크오브아메리카(BoA)메릴린치에 매각했다. 매각 후 다시 임차하는 세일앤리스백 형태였다.

SK그룹은 SK인천석유화학(옛 인천정유)의 인수자금 마련을 위해서 본사 사옥을 유동화하는 선택을 했다. 이때 SK그룹은 우선매수권을 가졌다. 이후 하나대체투자운용으로 손바뀜이 있을 때 임대차 계약이 갱신되면서 우선매수권도 같이 남았다.