이 기사는 2020년 10월 28일 15:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

HDC현대산업개발(이하 현대산업개발)이 미래 먹거리로 점찍은 복합개발 사업이 본궤도에 오를 전망이다. 당장 가시권에 접어든 프로젝트는 공릉 역세권 개발사업과 용산철도병원 개발 사업이다. 모두 수천억원대의 대형 프로젝트다. 두 프로젝트에 투입되는 개발비는 7500억원에 달한다. 향후 실적에 큰 보탬이 될 것으로 보인다. 이들 프로젝트는 인허가 절차를 마무리하고 내년 상반기 착공할 예정이다. 현대산업개발은 이번 개발사업에 리츠를 활용한다는 계획이다.

28일 건설업계에 따르면 현대산업개발이 공릉 역세권 개발사업과 용산철도병원 부지 개발 사업을 위해 리츠 'HDC아이파크제1호'와 'HDC아이파크제2호'를 설립했다. 해당 리츠는 자회사인 HDC자산운용이 관리할 예정이다. 'HDC아이파크제1호'는 용산철도병원 개발사업을, HDC아이파크제2호는 공릉 역세권 개발사업을 각각 담당한다. 본래 자체사업으로 추진될 예정이었던 만큼 현대산업개발은 이들 리츠에 직접 에쿼티 출자자로 나설 예정이다.

◇5280억 용산 철도병원 부지 개발

세부적으로 살펴보면 우선 용산철도병원 부지개발의 총 사업비는 5280억원 규모다. 이중 현대산업개발은 1066억원을 에쿼티로 출자할 것으로 예정됐다. 나머지 4200억원 가량은 프로젝트 파이낸싱(PF)로 조달한다. 용산 철도병원 부지개발은 그룹 차원에서 추진 중인 숙원 프로젝트다.

용산에 거점을 두고 있는 현대사업개발은 용산을 HDC 타운으로 개발하겠다는 계획을 세웠다. 이미 1998년 용산 민자 역사 사업자로 선정된 이후 민자역사와 아이파크몰을 개발해 운영 중이다. 이후 2011년엔 본사를 이전하면서 본격적인 용산 시대를 열었다. 이후 본격적으로 용산을 거점으로 타운비즈니스형 개발 모델을 추진하겠다고 밝힌 시기는 2018년이다.

당시 개발운영사업본부를 신설하고 용산 아이파크몰을 중심으로 개발사업 발굴에 나섰다. 그렇게 같은해 12월 현대산업개발은 용산역 전면 공원 지하공간 개발사업권을 확보했다. 오랜 기간 방치 상태였던 용산역은 개발의 필요성이 대두되고 있었다. 이곳에 현대산업개발은 전면 공토를 지상은 공원으로 지하에는 광장 및 상업시설을 포함한 공간으로 조성할 예정이다. 이 사업은 개발 후 BTO(Build Transfer Operate) 방식으로 추진 중이다. 향후 30년간 운영권을 확보된 상태다.

그러다 이듬해인 작년 8월 용산 철도병원 부지가 매물로 등장했다. 자연스레 현대산업개발의 관심이 향했다. 현대산업개발은 코레일이 보유하던 종합의료시설 부지매각 공모에 참여해 치열한 경쟁을 뚫고 현대산업개발이 승자가 됐다.

개발 대상인 철도병원 부지의 대지면적은 1만1322㎡ 수준이다. 용산 철도병원 본관은 기부채납 대상으로 리모델링을 통해 용산역사박물관으로 탈바꿈된다. 이외에 남은 부지에는 아이파크 브랜드를 단 아파트와 오피스텔 , 상업시설 등이 들어설 예정이다. 착공 예정 시기는 내년 상반기 중이다.


◇2200억 공릉 역세권 개발

공릉 역세권 개발의 총 사업비는 2200억원 규모다. 이중 현대산업개발은 456억원을 에쿼티로 출자할 것으로 예정됐다. 나머지 1800억원 가량은 프로젝트 파이낸싱(PF)로 조달한다.

공릉 역세권 개발사업은 용산 철도병원 부지개발과 마찬가지로 내년 상반기 중 본격화될 전망이다. 이와 관련 이미 지난 10월 초께 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 공릉 역세권 개발사업은 서울시 역세권 활성화 추진계획(19년 6월)에 따른 시범사업 중 첫 번째 사업이다. 현대산업개발은 지난해 11월 토지매매계약을 체결하고 자체사업으로 추진 중이다.

역세권 활성화 사업은 지하철 역세권 주거, 상업, 공공 목적의 콤팩트 시티로 건립하는 프로젝트로 역세권 인근 토지를 고밀, 복합개발해 직주근접 주거지로 조성하는 사업이다. 대지면적 3만59㎡에 용적률 600%(3종 일반주거지역에서 근린상업지역으로 종상향)로 아파트 375가구 및 공공임대주택과 상업시설이 들어설 예정이다. 올해 연말까지 토지대 잔금 납부를 끝낼 것으로 보인다.

현대산업개발의 곳간이 넉넉한 만큼 재원조달에는 문제가 없을 전망이다. 이미 아시아나항공 인수를 위해 조달해 놓은 자금만 2조원을 상회한다. 현대산업개발이 공시한 반기보고서에 따르면 6월말 기준 보유 현금성 자산은 2조2120억원이다. 작년말 1조원에서 반년만에 두 배 이상 불어났다.


◇복합개발 본격화, 실적 보탬 기대

현대산업개발은 국내 여타 대형 건설사와는 달리 수년전부터 디벨로퍼를 표방하며 주택사업에서 승부수를 던졌다. 국내 10대 건설사 중 유일하게 주택사업 의존도가 90%에 육박한다. 작년만 보더라도 주택사업은 전체 매출의 87.8%를 책임졌다. 이외 토목과 해외, 일반건축의 기여도는 낮았다. 이에 현대산업개발은 복합개발(mixed used development) 사업을 눈길을 돌린 상태다.

복합개발이란 주거, 업무, 상업, 연구, 문화, 숙박, 위락 등의 시설을 복합적으로 개발하는 것을 뜻한다. 개발의 범위가 한층 확대된다는 의미다. 제대로된 디벨로퍼로 변모하려는 현대산업개발의 의지가 엿보이는 대목이다.

흔히 시행사라 불리는 디벨로퍼는 시공을 전문으로 하는 건설사와 달리 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 역할을 한다. 특히 최근엔 공공택지 물량이 점차 줄어들고, '도시재생'이 화두가 될 만큼 국내 부동산 시장이 선진국처럼 고도화되면서 부동산개발에 창의성과 복합적인 사고가 중요하게 부각되고 있다.

이렇게 HDC현대산업개발이 추진 중인 복합개발 사업은 조 단위 프로젝트인 광운대 역세권 개발을 비롯해 작동 물류센터 개발(1조1849억원), 국제빌딩 5구역(3000억원), 중대 용산병원 부지개발(5000억원), 파주 희망프로젝트(1900억원) 등 다양하다. 사업 포트폴리오를 다변화시키면서 디벨로퍼로의 존재감을 드러내고 있는 셈이다.

수주로 성과를 내고 있지만, 사실 그동안 아직 이들 프로젝트가 숫자로 가시화되고 있지 못했다. 토지비부터 막대한 자금이 복합개발사업인 만큼 재무부담을 가중시켜온 셈이다. 그런데 개발에 탄력이 붙은 만큼 향후 실적에 본격적으로 보탬이될 것으로 기대된다.