이 기사는 2020년 11월 09일 16:15 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체투자운용이 리츠자산관리사(AMC) 설립에 나섰다. 현재 리츠AMC 설립을 위해 운영인력 확보와 인허가 절차를 진행 중이다. 수개월 내에 인가절차를 받으면 본격적으로 리츠 시장에 참여할 것으로 보인다. 기존의 부동산펀드 운용에 더해 투자수단(vehicle) 다양화 차원으로 해석된다.

9일 IB업계에 따르면 하나대체투자운용이 리츠(REITs) AMC 출범을 위해 국토교통부에 예비인가를 신청했다. 조만간 심사를 거쳐 인가를 받은 후 본인가까치 거치면 리츠 시장 진출을 위한 제반 작업이 마무리된다. 본인가까지 6개월 가량 소요될 전망이다. 이르면 내년 상반기께 리츠 업무를 본격적으로 시작할 것으로 예상된다. 리츠는 주식회사 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 수익을 배당하는 부동산간접투자기구다.

IB업계 관계자는 "하나대체투자운용이 리츠 시장 진출을 위해 리츠AMC를 설립, 인허가 작업을 진행 중"이라며 "인허가 이후 리츠 운영인력을 확보하기 위해 외부에서 인력 충원 작업도 병행 중"이라고 말했다.

하나대체투자운용은 투자수단 다변화를 위해 리츠 시장 진출에 나섰다. 이미 하나대체투자운용은 대체투자 시장에서 시장에서 강자로 자리매김한 지 오래다. 올해만 보더라도 다양한 실물자산이 시장에 매물로 등장했는데, 매도자와 매수자로 가장 많이 이름을 올린 곳이 하나대체투자운용이다. 대표적으로 조 단위에 육박하는 딜인 홈플러스 인수 거래가 있다.

삼성SRA자산운용이 투자금 회수를 위해 매물로 내놓은 홈플러스 4개점을 하나대체투자운용이 치열한 경쟁을 뚫고 인수자고 낙점됐다. 플러스 경기 부천 상동점과 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 등 4개점 등 총 거래금액은 8320억원이다. 현재 클로징을 앞두고 있는 것으로 전해진다. 매도자로 나선 딜중에선 논현동 두산건설 사옥이 있다. 두산건설 논현동 사옥은 이지스자산운용과 매각 협의를 이어나가고 있다.

하나대체투자운용은 펀드에 특화돼 있지만 최근 시장의 관심사는 '리츠'다. 공모 리츠를 활성화하려는 정부의 정책 취지에 맞춰 제도가 개선되면서 투자자들의 리츠 시장으로 속속 진출하고 있다.

특히 자산운용사의 리츠 시장 진출은 자산운용사와 리츠 AMC의 겸영이 허가가 된 2016년말 이후부터 본격화됐다. 국토부는 2016년말 부동산투자회사법 시행령을 개정해 자산운용사와 리츠 AMC의 겸영을 허용했다. 부동산펀드가 부동산에 100% 투자할 수 있도록 '자본시장법'을 개정하면서 리츠와 부동산 펀드의 투자·운용 대상에 실질적인 차이가 없어졌다.

기존에는 리츠 AMC가 운영하는 부동산 임대관리를 외부에 위탁했다. 하지만 법 개정으로 리츠 AMC가 직접 부동산 임대관리업을 할 수 있게 되면서 자산운용사들이 잇따라 리츠 AMC를 설립하고 있다.

이미 현대산업개발 계열 HDC자산운용과 부동산 디벨로퍼인 MDM 계열 MDM투자운용이 인가를 받았다. 이외 미래에셋자산운용, KTB자산운용, 삼성SRA자산운용, KB자산운용, 현대자산운용 등도 이 시장에 진출했다. 여타 운용사의 행보를 보면 하나대체투자운용의 리츠 시장 진출 시기가 다소 늦은 모양새다.

더욱이 부동산 펀드에 대한 '세금' 혜택이 사라지면서 하나대체투자운용의 리츠 시장의 진출은 필연적인 선택이었던 것으로 보인다. 부동산 실물자산에 투자를 할때 부동산 펀드를 투자수단으로 활용할 경우 앞으로는 '세금폭탄'을 피해가기 어려워졌기 때문이다.

정부 지침에 따라 사모형 부동산 펀드가 소유한 토지에 대한 재산세 분리과세 폐지 시점이 2년 연장됐는데, 이는 기존 설정된 부동산 펀드로 한정됐다. 신규 부동산 펀드는 새로 시행되는 합산과세의 대상이 된다. 신규 부동산 펀드의 타격은 불가피해진 셈이다.

토지에 대한 재산세는 분리과세의 경우 세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)인데 별도 합산과세의 경우엔 0.48%(지방교육세 포함, 공시지가 10억원 이상의 경우)까지 뛴다. 분리과세 대상에서 제외될 경우엔 종합부동산세를 낸다는 점도 부담이다. 종합부동산세는 400억원 이상의 토지 공시가격에 대해서는 최고 0.84%(농특세 포함)가 부과된다.

시장에서는 신규 부동산 펀드는 기존에 설정된 부동산 펀드에 비해 토지 보유분에 대해선 1%포인트 가량을 세금으로 더 내야 한다고 보고 있다. 수익률이 낮아질 수밖에 없다.