이 기사는 2020년 11월 24일 14:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

케이리츠투자운용의 홈플러스 사당점 매입이 사실상 무산됐다. 리테일 시장이 침체 일로에 있어 개발을 염두에 두고 매입을 추진했는데, 기한 내에 투자자 모집에 실패했다.

올해 케이리츠투자운용은 물류센터와 오피스 빌딩, 호텔, 리테일 등 다양한 실물 자산에 대한 투자를 검토했는데, 온탕과 냉탕을 오갔다. 일부는 무사히 인수에 성공했지만, 몇몇 건은 갑작스레 불거진 대외변수 탓에 클로징에 실패했다.

◇MOU 기한 만료, 연장 여부 미지수

23일 부동산업계에 따르면 케이리츠투자운용이 홈플러스 사당점 인수 자금을 우선협상 기한 내 모집하지 못한 것으로 파악된다. 증권사를 비롯해 기관투자자 등을 대상으로 마케팅을 벌였지만 결과물을 만들어내는 데 실패했다. 홈플러스 사당점의 매도자는 KB부동산신탁이다.

부동산업계 관계자는 "케이리츠투자운용이 MOU 기한 내에 자금을 마련하지 못했다"며 "한 차례 기한을 연장했지만, 투자자를 유치하는 데 실패했다"고 말했다. 최근 MOU 기한이 만료된 가운데 2차 연장에 대한 별도 논의는 하지 않고 있는 것으로 전해진다. 사실상 인수 무산으로 봐야한다는 게 시장의 시각이다.

앞서 KB부동산신탁은 지난 8월 입찰을 거쳐 케이리츠투자운용을 우선협상자로 낙점했다. 케리이츠투자운용이 매도자 측에 제시한 가격은 1800억원 선이었다.

이대로 거래가 무산될 경우 홈플러스 사당점 매각은 처음부터 다시 시작될 가능성이 높다. 다만 현재 분위기대로면 리테일 시장에 대한 전망이 어두운 만큼 KB부동산신탁이 급하게 투자금 회수를 서두르지 않을 것으로 전망된다. 현재 리테일 시장은 오프라인에서 온라인으로 무게 중심이 옮겨가고 있다. 오프라인 매장에겐 위기나 다름없다. 거기다 코로나19가 장기화 하고 있어 어려움을 한층 가중되고 있다.

홈플러스 사당점도 이 같은 시장 분위기에 역풍을 맞은 셈이다. 그나마 시장에선 숨고르기 이후 '개발'을 염두에 둔 투자가가 인수할 가능성이 높다고 보고 있다. 부동산업계 관계자는 "홈플러스 사당점은 단독 고객수요를 확보할 수 있는 지리적 요충지에 자리하고 있다"며 "그만큼 배후수요가 탄탄하다 보니 개발에 대한 니즈도 충분해 향후 부동산 컨버전 관점에서 투자자들의 관심이 이어질 공산이 높다"고 전망했다. 그도 그럴 것이 최근 매물로 나온 홈플러스들 중 유일하게 서울권에 자리하고 있다.

홈플러스가 있는 남현동을 비롯해 사당1동, 사당2동 등 2019년말 기준 6만3000명이 거주하고 있다. 반경 1㎞ 이내에 대형마트가 없어 단독 고객수요를 확보하고 있다. 이와 함께 물건 대상의 인근 지역이 정비구역과 재건축추진구역으로 지정돼 있다 보니 향후 배후 수요 증대와 함께 상권 확대가 예상된다. 여기에 개발이 가능한 입지 조건도 그간 원매자들의 관심을 끌었던 요소다.

◇투자 실패 속 물류센터 포트폴리오 확대 성과

케이리츠투자운용이 홈플러스 사당점 매입에 실패할 경우 올해만 세 번째 딜 무산 기록으로 남을 전망이다.

올해 초 하나대체투자운용이 매물로 내왔던 명동 티마크그랜드호텔의 경우 예기치 못한 대외변수가 갑작스레 등장하며 케이리츠투자운용을 어렵게 했다. 지난 1월 우선협상자로 선정된 케이리츠투자운용은 신한금융투자를 우군으로 삼고 무난히 재원 조달을 마무리할 것으로 점쳐졌다.

그런데 돌발 변수가 발생했다. 신한금융투자가 라임자산운용 사태와 관련 구설에 올랐다. 신한금융투자가 라임자산운용의 사기 행위에 동조했다는 의혹이 그것이다. 이후 케이리츠투자운용과 신한금융투자 간 협의는 그대로 끝났다. 케이리츠투자운용 입장에선 새로운 파트너를 찾아야 했다.

이후 새로운 투자자 물색에 나섰지만, 이번엔 강력한 전염성을 지닌 코로나19가 대유행했다. 호텔업에 대한 인식이 악화했고, 투자자 물색은 난항을 겪었다. 결국 MOU 기한 내에 케이리츠투자운용은 자금조달에 실패했고, 그렇게 딜은 무산됐다.

최근 진행한 여의도 파이낸스타워도 대외변수의 역풍을 맞은 격이다. 케이리츠투자운용은 우선협상자로 선정돼 무난히 자금 조달까지 마쳤다. 그런데 인수주체로 내세울 펀드를 맡길 수탁 은행을 찾지 못하면서 협상 기한 내에 제반 조건을 충족시키지 못했다. 옵티머스 사태이후 시중은행이 이처럼 감시의무를 강화한 탓이다.

물론 올해 물류센터 분야에선 나름의 성과를 내기도 했다. 올해 1월 국내 최대 규모의 복합냉장 물류창고인 안성일죽물류센터 매입을 시작으로 오산 드림포워드 킴스클럽 물류센터, 서이천 레드우드(REDWOOD) 물류창고를 매입했다. 올해만 지금까지 3곳의 물류센터를 포트폴리오에 담았다. 총 투자액은 3000억원을 넘어선다.

주목할 점은 입찰이 아닌 수의계약 형태로 모든 물류센터를 품었다는 점이다. 케이리츠운용은 입찰 경쟁에 뛰어들 경우 매입가가 지나치게 높아지는 점을 경계하고 있다. 실제 최근 입찰에 나선 몇몇 물류센터의 경우 캡레이트(cap rate)가 4% 초반대까지 떨어지기도 했다. 물류센터 가격이 상승하면서 기대수익이 낮아졌다고 볼 수 있다. 케이리츠운용이 나름 경쟁력 있는 가격으로 물류센터를 인수한 셈이다.