이 기사는 2020년 12월 08일 13:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

신생 부동산신탁사 3인방은 지난해 본인가를 받고 올해 영업을 첫 가동했지만 부진한 실적을 보였다. 코로나19로 대면영업에 발목이 묶인 탓에 기존 11개사가 과점한 시장을 뚫기가 만만찮았다. 대부분 관리신탁과 담보신탁 위주로 리스크가 낮은 대신 수익성이 떨어지는 측면이 있었다.

실적을 만회하기 위해 꺼낸 카드는 리츠(REITs) 시장 진출이다. 발빠르게 리츠 인가를 받고 1호 상품까지 내는 등 포트폴리오 다변화를 꾀하고 있다.

부동산신탁업계는 지난해 7월 대신자산신탁에 이어 10월 신영부동산신탁과 한투부동산신탁이 각각 본인가를 받았다. 기존 11개사에서 총 14개사로 재편됐다. 신탁영업 원년 실적은 3사 전반적으로 부진했다. 모두 영업손실을 기록했고 매출도 이렇다할 게 없었다.

신생사 규제 특성상 2년간 차입형 토지신탁이 금지돼 있는 데다가 영업 시작과 동시에 코로나19가 발생한 탓에 공격적인 행보를 보이기가 어려웠던 것으로 보인다. 기존 과점시장이 보유한 고객을 확보하려면 대면영업이 필수적인데 다수 인력을 확보해놓고 활용하지 못한 아쉬움이 컸다.

신생사는 공통적으로 담보신탁과 관리형 토지신탁을 중심으로 영업을 넓혀가고 있다. 일부 수탁고가 증대되기도 했지만 기존 신탁사에 비하면 아직 시장에 존재감이 있다고 말하기는 이른 편이다.


본업이 잘 풀리지 않으면서 신생 3사는 자연스럽게 리츠에 눈을 돌렸다. 대신자산신탁은 신탁업 진출 초기부터 리츠를 염두에 두고 인가 절차에 착수했다. 지난해 7월 부동산신탁업 본인가를 받은 이후 올해 2월 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 따냈다.

하반기에는 물류센터 두곳을 편입한 리츠 1호 상품을 냈다. 경기도 안성과 충북 청주에 위치한 소규모 물류센터로 에쓰푸드와 현대글로비스가 물류거점으로 이용 중인 곳이다. 거래가는 안성물류센터 172억원, 청주물류센터 150억원 등 총 322억원 수준으로 알려졌다. 해당 리츠는 5년 안쪽으로 운영하다가 해산될 계획이다.

대신자산신탁은 중장기적으로 민간임대주택 리츠 시장에도 뛰어들 계획이다. 김철종 대표가 해당 분야에서 오랜 업력을 쌓은 만큼 주력으로 키울 공산이 크게 점쳐진다.

한투부동산신탁도 이달 리츠 예비인가 승인을 받고 본격적인 진출을 준비하고 있다. 본인가 시점은 내년 초 즈음으로 한국투자금융지주를 모회사로 둔 만큼 추후 그룹 내 협업을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

내년 상반기 리츠 영업이 본격화되면 포트폴리오 다변화 효과도 기대할 수 있을 것으로 여겨진다. 기존 신탁사들이 차입형 토지신탁 비중을 줄이고 리츠 규모를 키우기 시작한 점을 감안하면 매출내 리츠비중은 신생사가 더 커질 여지가 있다.

한투부동산신탁은 임대주택보다는 오피스빌딩이나 물류 등 상업용부동산 쪽을 공략할 것으로 알려졌다. 그룹사간 협업이 가능한 만큼 소규모 딜보다 다소 시간이 걸리더라도 어느정도 규모를 갖춘 딜을 꾸려 상장 리츠를 중점적으로 추진할 가능성이 높다.

구체적으로는 도심의 코어(핵심) 자산이 아닌 밸류애드 방식의 투자에 더 무게를 두고 검토할 것으로 여겨진다. 안정적인 코어 투자와 달리 밸류애드 투자의 경우 다소 리스크가 높지만 그만큼 고수익을 기대할 수 있다.

신영부동산신탁도 리츠 AMC 인가를 검토중인 단계로 신생사 대부분이 진출한 만큼 조만간 발을 들여놓을 것으로 예상된다. 향후 리테일 부동산을 중심으로 한 자산관리 시장에 집중적으로 힘을 쏟을 계획이다. 대형 부동산 위주로 형성돼 있는 부동산신탁 시장에서 중소형을 통한 차별화로 틈새시장을 노리기 위해서다 .

부동산 자산을 관리해 수익을 내고, 이렇게 창출한 금전 자산을 신영증권에 다시 신탁해 종합자산관리 플랫폼을 구축하겠다는 큰 그림도 그리고 있다. 최대주주인 신영증권이 고액 자산가의 자산관리에 강점을 확보한 만큼 이를 활용한 시너지도 가능할 것으로 보인다.

신생 3사는 내년 7월부터 10월을 전후로 모두 차입형 토지신탁 상품 취급이 가능해진다. 차입형 토지신탁 진출을 앞두고 증자 가능성은 열려있다. 신탁사는 신탁업 인가 당시 자본금 증액에 대한 사업계획을 금융당국에 제출한 바 있다.

아직 본격적인 사업을 전개하지 않아 영업용순자본비율(NCR)은 상당히 높은 수준이다. 9월말 기준 대신자산신탁의 NCR 지표는 2305%를 나타냈다. 신영부동산신탁은 990%였고, 한투부동산신탁은 2725%를 기록했다.