이 기사는 2020년 08월 18일 15:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신자산신탁이 출범 1년 만에 설립한 물류 리츠가 본격적으로 자금 조달작업에 착수했다. 에쿼티 일부는 공모를 통해 모으기로 했으며 모회사인 대신증권이 파트너로 나섰다. 대주로는 신한은행, 하나은행 등이 참여해 투자금 마련을 돕는다.

18일 부동산업계에 따르면 대신자산신탁의 첫 리츠가 이달 국토교통부 인가를 통과했다. 빠르면 8월 내로 딜을 마무리하고 소유권을 넘겨받을 계획이다.

해당 리츠는 경기도 안성과 충북 청주에 위치한 물류센터 2곳을 기초자산으로 삼아 세워졌다. 7뭘 말 매매계약을 체결했으며 거래가는 안성물류센터 172억원, 청주물류센터 150억원 등 총 322억원 수준이다. 감정가와 비교할 때 각각 3%, 7% 정도 싸다.

거래가격에 부가세와 취득비용 등이 추가되기 때문에 리츠의 총사업비는 367억원가량이다. 이중 107억원가량을 에쿼티(equity), 260억원을 론(loan)으로 조달하기로 했다. 자본금 대비 차입금 규모는 2.43배 정도다.

에쿼티는 대부분을 공모로 구성했는데 대신증권이 공모 배정분에 대한 대표주관사를 맡아 총액 인수계약을 맺었다. 87억원에 상당하는 종류주 173만8000주(지분율 82.3%)를 공모주식 모집으로 배정한 뒤 청약이 안된 잔여주를 대신증권이 인수하는 형태다.

일반 공모청약 납입기일은 9월 2일이며 대신증권이 받는 인수수수료는 모집총액의 1.96%인 1억7000만원 정도다. 나머지 20억원(보통주 40만주, 18.7%)은 사모를 통해 조달한다.

론의 경우 대주단이 셋으로 이뤄졌다. 우선 선순위 대출은 177억원이고 신한은행과 하나은행이 대주로 나섰다. 남은 64억원에 대해서는 신한캐피탈이 중순위 대주로 참여한다. 이밖에 부가가치세 19억원을 신한캐피탈에서 더 빌려쓰기로 했다.


리츠의 투자대상을 세부적으로 보면 우선 '에쓰푸드(SFOOD) 물류가공센터'는 안성시 삼죽면에 위치해 있다. 연면적 6265.05㎡(1895.18평)에 지상 1층~ 3층으로 이뤄졌으며 상온과 저온 혼합형태다. 2009년 준공돼 다소 오래된 편이지만 콘덴싱 유닛 등 일부 노후시설을 교체할 예정이다.

이 물류센터에 대해서는 소유주인 ㈜에스푸드가 매매와 동시에 세일앤드리스백(sale and lease back, 매각 후 재임차) 형식으로 책임임차 계약을 맺었다. 계약기간은 7년, 2027년 7월 말까지다. 이를 다시 ㈜에스푸드의 계열사인 ㈜에쓰미트와 ㈜존쿡이 전대차로 임차해 쓴다.


청주물류센터는 2007년 세워졌고 연면적 1만241.93㎡(4308.18평), 지상 1층~02층 4개동 규모다. 준공 이후 웰롭㈜, 아크런㈜, 드림파마㈜ 등으로 여러 번 손바뀜이 있다가 2014년 한화솔루션(옛 한화케미칼)이 매입했다.

당초 한화그룹 계열사인 한익스프레스가 임차하고 있었지만 올해 4월부터 현대글로비스로 임차인이 바뀌었다. 잔여 임차기간은 2025년 3월 말까지 4년8개월이다.

임대료의 경우 안성 물류센터는 연간 11억원 수준으로 저온 부분이 3.3㎡(평)당 월 5만3000원, 상온 부분은 월 2만1000원이다. 매년 1%씩 인상되며 임대보증금은 6개월치 월세에 해당하는 5억5400만원이다.

청주 물류센터는 평당 임대료가 월 18500원, 연간 임대료 수익은 9억5600만원 수준으로 계산된다. 임대보증금은 이와 동일한 9억5600만원이고 임대료 및 관리비 상승률은 연 0.5%에 합의했다.

대신자산신탁은 해당 리츠를 5년 안쪽으로 운영하다가 해산할 계획이다. 운영기간 동안의 목표 배당률은 보통주가 평균 연 8.30%(매각차익 제외), 우선주가 7.50%(매각차익 제외)다.

이번 거래에 따라 대신자산신탁은 지난해 등장한 신규부동산신탁사 3곳 가운데 첫 번째로 리츠 시장에 진출했다. 출범도 셋 중 가장 빨랐다. 지난해 7월 금융위원회로부터 부동산신탁업 본인가 승인을 받아 신탁업을 개시했고 올 2월 리츠 AMC(자산관리회사)로 인가를 받았다. 한투부동산신탁과 신영부동산신탁은 아직 리츠 AMC 인가를 준비하는 단계다.

현재 대신자산신탁의 리츠사업은 김형옥 리츠본부장이 실무를 주도하고 있다. 모두투어 리츠 상무 출신이다.