이 기사는 2021년 01월 29일 14:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

JR투자운용이 김포티제이(TJ)물류센터 매각을 추진한다. 주요 운송시설과 가까운 거리에 위치한 데다 수도권으로부터 접근이 용이한 점이 투자 포인트로 꼽힌다. 쿠팡 등 우량한 임차인을 확보해 안정적인 수입을 확보할 수 있는 것도 매물의 매력도를 높인다는 평가다. 물류업의 효율성을 높이게끔 내부 시설을 업그레이드함에 따라 자산가치를 추가로 제고할 여력도 충분하다는 평가다.

29일 투자은행(IB) 업계에 따르면 JR투자운용은 삼정KPMG를 주관사로 선정하고 김포티제이물류센터 매각을 추진하고 있다. 다음달 입찰을 진행한 뒤 우선협상대상자를 선정한다는 계획이다.

2013년 준공된 김포티제이물류센터는 김포고촌물류단지의 남측에 위치하고 있다. 토지 1만6613㎡(5025.6평)와 1∼3층 건물로 이뤄져 있다. 건물은 상온 창고시설 용도며, 건축면적과 연면적은 각각 9427.4㎡(2851.8평), 2만9781.62㎡(9008.94평)이다. 건물 내부에는 최근 경사로가 증축됐고 수직반송기 두 기가 새로 들어섰다. 화물 이동을 용이하게 하기 위해서다.

IB 업계 관계자는 "업무 효율성을 높이도록 건물 내부를 변경한 만큼 밸류애드(value add)를 얼마든지 진행할 수 있을 것"이라며 "한 층 추가 증축이 가능하고 상온 외 저온 물류로까지 사업을 넓힐 수 있어 자산가치를 높일 수 있는 매물"이라고 말했다.

시장에서는 김포티제이물류센터가 주요 투자요소를 잘 갖추고 있다는 의견이다. 물류센터와 같은 자산의 밸류에이션은 △입지 △임차인 △수익성 △자산상태 △유동성 등을 기반으로 한다. 입지의 경우 핵심 인프라나 소비 밀집지역과의 접근성이 좋을수록 몸값이 오르게 된다. 임차인과 수익성은 밀접한 관계다. 임차인의 신용도가 우수하다면 임대수입을 안정적으로 확보할 가능성도 높아진다. 자연스레 수익성이 제고될 수밖에 없다.

김포티제이물류센터는 주요 물류 인프라와 근접한 곳에 자리하고 있다. 물류산업에 있어 핵심 거점으로 꼽히는 김포국제공항과의 거리는 불과 4㎞ 정도다. 인천국제공항과 인천항과는 40㎞ 안팎으로 떨어져 있다. 국내외 항공·해상 물류에 적합한 입지적 특성을 보유하고 있다는 평가다. 핵심 소비시장인 수도권에는 한 시간 내로 닿는다. 주변에 인천국제공항고속도로·수도권제1순환고속도로 등이 위치한 만큼 물류 운송에 유리한 교통망도 확보된 상태다.

임차인의 면면도 투자 매력도를 높이는 요소로 지목된다. 김포티제이물류센터의 건물 3개층 가운데 2개는 이커머스(e-commerce) 기업 쿠팡이 임대하고 있다. 쿠팡은 김포고촌물류단지 내 임차를 지속적으로 늘리고 있는 추세다. 쿠팡과의 계약은 2024년 9월 30일까지로 우량한 임차인과의 장기 계약 덕에 안정적으로 수입을 확보할 수 있다. 지상 3층에 임차한 △스와치(swatch)그룹코리아 △부경로지스틱스 △래온로지스틱스 등은 준공 후 줄곧 관계를 유지하고 있다. 일부 사무실 공간을 제외하고는 임차가 완료됐다.

다른 IB 업계 관계자는 "온라인 쇼핑의 증가와 이커머스시장의 확대 등으로 물류센터에 대한 수요가 지속적으로 늘고 있다"며 "3∼4%대 수익률도 기대할 수 있다"고 밝혔다. 이 관계자는 이어 "김포 고촌물류단지 내에는 임대수익형 매물이 잘 나오지 않기 때문에 김포티제이물류센터 보유 때는 더욱 가치 상승을 기대할 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

JR투자운용은 2015년 김포티제이물류센터를 매입했다. 당시 거래가격은 781억원으로 알려졌다.