이 기사는 2021년 02월 17일 13:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

코레이트자산운용이 700억원대 가치의 분당 빌딩에 투자하는 상품을 내놨다.

17일 금융투자업계에 따르면 코레이트자산운용은 ‘코레이트분당서현빌딩전문투자형사모부동산투자신탁’ 설정을 앞두고 있다. 70억~80억원 가량의 리테일 자금을 모을 계획이다. 만기는 30개월 안팎으로 신탁기간은 상환연기 논의를 통해 연장이 가능한 구조다.

코레이트자산운용 펀드는 베스타스자산운용의 ‘베스타스전문투자형사모부동산투자신탁 제66호’ 에 재간접 투자하는 상품이다. 지난해 9월 설정된 펀드로 만기는 3년이다. 베스타스자산운용은 해당 펀드를 통해 분당 서현빌딩을 매입해 운용 중이다.

결국 재간접 구조로 실질적인 투자처는 베스타스자산운용이 펀드를 통해 매입한 경기도 분당 서현빌딩이다. 베스타스자산운용의 해당 펀드는 총 270억원(1종 250억원, 2종 20억원)으로 약 30%를 코레이트자산운용 펀드로 자금을 마련하는 셈이다.

코레이트자산운용이 제시한 연간 목표 수익률은 6%대다. 베스타스자산운용의 서현빌딩 임대수익이 주요 수익재원이다. 펀드 만기 시점에 매각 차익이 발생하면 코레이트자산운용 펀드에도 일부 이익이 반영된다. 투자금 배당은 반기 기준으로 적용될 예정이다.

분당 서현빌딩은 경기도 성남시 분당구 서현동(270-1번지) 소재로 대지면적 약 600평대, 연면적 5000평대 자산이다. 오피스동(B4-8F)과 메디컬동(1F-5F)으로 구성된 업무, 근린생활시설로 분류된다. 서현역 근교로 BBD(분당권역) 오피스상권의 주축이다.

서현빌딩 내 장기임대차계약을 맺은 임차인들은 없지만 2018년 이후 공실이 없었던 만큼 투자금 상환 리스크가 높지 않다는 평가다. 특히 대다수의 임차인들이 장기임차중으로 현재 LG전자 서비스센터, KEB하나은행 지점, 커피빈코리아 등이 입점해있다.

베스타스자산운용은 분당 서현빌딩을 부대비용 포함 800억원대에 매입했다. 부동산 매매금액 710억원, 취득부대비용, 예비비 등이 모두 포함된 금액이다. 이를 펀드 270억원, 선순위 담보대출 380억원, 중순위 담보대출 90억원 및 보증금 50억원 등으로 마련했다.

업계 관계자는 “분당 핵심 상권에 위치한 건물인 만큼 공실 리스크는 낮은 편”이라며 “안정적 수익률에 매각차익 발생에 따른 추가 이익 가능성도 있다”고 말했다. 이어 “투자 대상인 베스타스자산운용 역시 부동산운용 및 매매에 노하우가 많은 곳”이라고 덧붙였다.

코레이트자산운용은 마이애셋자산운용의 후신으로 1999년 자산운용업에 뛰어들었다. 유가증권, 부동산, NPL 등 자산운용사의 비즈니스 대부분을 영위한다. 지난해 말기준 총 1조5000억원 안팎의 수탁고를 보유했다. 최대주주는 한국토지신탁(68.9%)다.