이 기사는 2021년 03월 16일 13시45분 thebell에 표출된 기사입니다

한화갤러리아가 유동화를 추진 중인 ‘한화갤러리아 광교’ 건물에 직접 투자자로 참여해 자금을 태운다. 코람코자산신탁이 설립한 리츠에 광교점을 팔고 대신 주주로 참여하는 구조다. 이 건물은 현재 코람코자산신탁이 매입작업을 진행하고 있으며 사업비 규모는 7000억원에 이른다.

16일 관련업계에 따르면 코람코자산신탁이 한화갤러리아 광교점 매입을 위해 세운 '코람코가치투자부동산제3의2호 리츠’(이하 갤러리아광교 리츠)는 최근 1480억원 규모의 신주발행 유상증자를 결정했다. 총 115만6250주(보통주)를 발행하며 1주당 발행가액은 12만8000원이다.

해당 유증에는 한화갤러리아가 200억원, 갤러리아광교 리츠의 모리츠가 되는 '코람코가치투자부동산제3호'가 1280억원을 투입하기로 했다. 총 에쿼티 가운데 한화갤러리아가 13.5%가량의 지분을 보유하게 되는 셈이다.

이를 포함해 리츠는 모두 6952억원을 조달한다. 거래가와 각종 취득부대비용 등이 들어갔으며 에쿼티 1480억원을 제외한 나머지 금액은 대출과 임대차보증금으로 충당할 전망이다. 대출의 경우 농업협동조합중앙회, 코람코Debt전문투자형사모투자신탁 제2호 등이 대주로 나선다. 선순위 차입금이 4000억원, 중순위 차입금이 1250억원가량이다.

한화갤러리아 광교점은 지하 7층~지상 12층 규모로 올해 3월 문을 열었다. 영업면적이 7만3000㎡(약 2만2000평)에 달해 한화갤러리아가 운영하는 5개의 백화점 중 제일 크다. 10년 만에 공들여 신축한 새 점포지만 한화갤러리아가 부동산 유동화에 나서면서 지난해 매물로 나왔다.

한화갤러리아는 2019년 수원점을 부동산개발업체 서울디엔씨에 약 1100억원을 받고 매각한 것을 시작으로 작년 2월에는 천안 센터시티점도 세일앤리스백(매각 후 재임차) 방식으로 코람코자산신탁에 매각했다. 매각대금은 3000억원가량이었다.

그러다 작년 6월 한화갤러리아 광교점에 대해서도 매각에 착수했다. 역시 세일앤리스백 형태로 한화갤러리아가 광교점을 판 뒤 다시 임대해서 쓰는 방식이다. 이번 매입과 동시에 한화갤러리아는 코람코 측의 인수 리츠와 15년의 장기 마스터리스(책임임차)를 체결했다.

한화갤러리아가 광교점 개발에 들인 자금은 5000억원에 이른다. 매각이 성공적으로 진행될 경우 1500억원 선의 차익을 거둘 것으로 추산된다. 이후 연 267억원의 임대료를 내고 리츠 주주로서 이 임대료 일부를 다시 배당받을 전망이다.

해당 리츠는 모자(母子) 형태로 꾸려진다. 갤러리아광교 리츠가 인수주체로 나서고 모리츠인 코람코가치투자부동산제3호에 자리츠로 들어가는 형태다. 코람코가치투자부동산제3호 리츠는 투자대상 부동산을 미리 확정하지 않고 만드는 블라인드 펀드 형태로 설정됐다.

블라인드 규모는 4000억원이다. 펀딩된 자금 중 21% 정도인 850억원은 앞서 작년 11월 포도몰을 인수하면서 자리츠 지분 매입에 썼다. 한화갤러리아 광교점 인수에 약 1280억원을 더 투입하기로 했으니 대략 1870억원 정도가 남게되는 셈이다.

앞으로 2개 정도의 자산을 더 사들여 자리츠를 총 4개로 구성할 계획으로 전해졌으며 상장은 하지 않는다. 거래규모를 감안하면 한화갤러리아 광교점이 가장 대형 자산이 될 가능성이 높다.