이 기사는 2021년 03월 31일 08:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 리츠를 통해 매입을 추진 중인 ‘이천 국제물류센터’에 대해 8%대의 내부수익률(IRR)을 목표로 잡았다. 물류센터 몸값이 치솟고 있는 와중에 당초 거론되던 것보다 낮은 수준에서 가격이 결정됐다. 기존 소유자인 마스턴자산운용은 120억원 가량의 매각 차익을 거둘 전망이다.

31일 부동산업계에 따르면 한국토지신탁은 이천 국제물류센터 매입에 참여한 에쿼티(Equity) 투자자들에게 8~9%대의 수익률을 제시했다. 운용기간을 5년으로 잡았을 때 보통주 기준으로 매각차익 포함 8.34%, 종류주의 경우 9.02%의 수익률이다.

자기자본을 기준으로 보면 평균 수익률은 8.62% 선으로 계산된다. 운용기간 연평균 배당률의 경우 매각차익을 제외하고 5.29%, 포함했을 때는 9.18% 수준으로 예상했다.

합의된 매매가는 355억원이다. 시장에서 400억원을 웃돌 것으로 예상했다는 점을 감안하면 적정한 수준이라는 평가다. 캡레이트(Cap rate)의 경우 4% 중반대 정도로 전해졌다. 캡레이트는 부동산 매입가격 대비 순임대소득을 말한다. 애초 물류센터는 5% 이상은 돼야 거래가 성사됐지만 최근 거래가격이 오르면서 캡레이트 역시 갈수록 낮아지고 있다.

이천 국제물류센터는 경기도 이천시 설성면 행죽리 44-1 일대에 자리잡고 있다. 센터 규모는 지상 1층~4층, 연면적 2만3148.25㎡ 수준이며 동아쏘시오홀딩스의 자회사인 용마로지스가 단독으로 임차 중이다.

용마로지스는 연매출 2000억원에 이르는 중견 물류사인데 월 임대료로 1억6000억원가량, 연간 임대료로 따지면 20억원 선을 내고 있다. 잔여 임대기간은 2023년 12월 말까지로 3년 정도가 남았다.

한국토지신탁은 해당 물류센터의 매입자금을 포함해 총 404억원을 조달하며 인수주체는 ‘케이원 제13호’ 리츠다. 구체적으로 155억원을 에쿼티, 240억원을 대출로 마련하고 나머지는 임대보증금으로 충당하는 구조다. 에쿼티는 종류주 몫이 95억원, 보통주 몫이 60억원이다.

대출의 경우 선순위 대주로부터 210억원, 중순위 대주로부터 30억원을 빌린다. 금리는 선순위 2.8%, 중순위는 4.5%로 정해졌다. 케이원 제13호 리츠가 연간 7억원 정도를 이자로 내는 셈이다.

해당 리츠와 자산관리위탁계약을 맺은 한국토지신탁은 매입수수료로 6억6000만원, 운용기본수수료로 매 결산기말 총자산의 0.4%를 받는다. 추후 운용기간이 끝나 리츠를 청산하게 되면 매각기본수수료로 매각금액의 0.5%, 매각성과수수료로 매각차익의 15%를 지급받기로 했다.

한국토지신탁이 물류 리츠를 내놓는 것은 2015년과 2016년에 각각 ‘안성 에버게인 물류센터’, ‘삼덕TLS 물류센터’를 매입한지 약 5년 만이다. 회사 측은 주력사업이던 차입형 토지신탁을 줄이면서 빈자리를 채우기 위해 리츠사업 고삐를 바짝 죄고 있는데 포트폴리오 확대 차원으로 보인다. 작년 말 리츠본부를 2개팀에서 3개팀으로 확대 개편하기도 했다.

또 같은 해 5월에는 KR산업과 물류개발사업 MOU를 체결했다. 한동안 물류에 대해서 관심이 뜸했던 한국토지신탁이 물류센터 관련 사업에 적극적인 진출의지를 보였다는 평가다. 양해각서 내용을 보면 양사는 개발사업의 공동투자, 물류시설 임차인 유치, 물류시설 관련 정보공유, 협업체계 구축, 사업부지의 발굴 및 제안 등에 협력키로 했다.