이 기사는 2021년 04월 19일 15:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

GVA자산운용이 '벨기에 오피스 빌딩'이 기초자산인 제이알글로벌리츠에 투자하는 전문투자형 사모펀드(헤지펀드)를 조성했다. 선순위와 후순위 구조화를 통해 투자 기관별 맞춤형 상품을 고안해냈다.

19일 자산관리(WM)업계에 따르면 GVA자산운용은 최근 '지브이에이 유럽전문투자형사모투자신탁 제1호 1·2종(이하 GVA유럽사모)'을 360억원 안팎으로 조성하는 데 성공했다. 대체투자 영역을 키우고자 영입한 이재원 펀드매니저가 공 들인 펀드로 파악된다.

GVA유럽사모는 지난해 코스피에 입성한 제이알글로벌리츠에 투자하는 펀드다. 운용을 위한 유동성 자금 일부를 제외하고 모든 재원을 제이알글로벌리츠에 투입한다. 최근 블록딜(block deal)을 토대로 지분 7.81%를 확보하는 데 성공했다. 제이알글로벌리츠의 전 거래일 종가기준 시가총액은 8600억원 수준이다.

제이알글로벌리츠는 기초자산이 벨기에 브뤼셀에 위치한 '파이낸스 타워 콤플렉스(사진)'다. 매입가 기준 자산 규모는 1조6000억원 안팎이며 목표 배당 수익률은 8% 대 수준이다. 리츠의 최대 위험 요소인 임차 리스크가 낮다는 게 강점이다. 임차인이 벨기에 연방정부인 데다 15년 장기 계약을 맺어 공실 리스크의 가능성이 낮다.

8% 대의 안정적 배당은 시장의 이목을 끌 수 있는 투자 포인트다. 기관 투자자에 매력을 어필하기 충분하다. 다만 리츠의 특성상 고정 배당뿐 아니라 주가 차익(캐피탈 게인)까지 감안해야 하는 게 문제였다. 리츠 호황기라면 투자를 부추길 대목이지만 근래 들어 이어진 침체기엔 주가 하락 우려가 투자 결정의 발목을 잡았다.

이런 기관 투자자의 니즈를 읽은 GVA자산운용은 구조화를 통해 상장 리츠에 투자하는 방안을 고안했다. 선순위 투자자(1종)엔 7~8% 수준의 우선 배당을 받는 권리만 부여하기로 했다. 주가 하락시 손실이 후순위 투자자에 먼저 반영되는 구조다. 채권과 비슷한 성격을 갖춰 고배당 매력만 따로 떼어냈다.

후순위 투자자(2종)의 경우 선순위 투자가가 원금과 고정 배당을 선취한 후 나머지 배당과 주가 차익을 모두 얻는다. GVA유럽사모는 매수단가가 할인되는 블록딜을 통해 제이알글로벌리츠의 지분을 확보했다. 공모가(5000원)에 근접한 가격으로 주식을 사들인 만큼 후순위 입장에서도 주가 차익의 안정성이 어느 정도 뒷받침돼 있다.

GVA유럽사모는 트랜치(tranche)를 나눈 구조화로 맞춤형 상품을 내놨을 뿐 아니라 헤지펀드로서 수익률을 극대화하는 전략도 구비했다. 상장 리츠는 주식시장에서 안정성이 높은 대표 상품인 만큼 신용 공여가 가능하다. 360억원 수준의 펀드이지만 레버리지를 일으켜 600억원 가량을 투자한 것으로 파악된다. 그만큼 목표 배당 수익률을 더 높일 수 있었다.


국내 리츠 기업공개(IPO)의 규모는 매년 급격히 성장하고 있다. 지난해 전체 공모 규모는 1조2289억원으로 집계돼 과거 수준을 훌쩍 뛰어넘었다. 2019년과 2018년엔 각각 4987억원, 1931억원을 기록했다.

물론 '따상(공모가의 2배로 시초가 형성 후 상한가)' 바람과 주식 광풍에 리츠의 주가는 부진을 겪고 있다. 투자자가 '잭팟'을 노리기 시작하면서 주가 안정성이 최대 강점인 리츠가 소외 받고 있다. 다만 강세장에 힘이 빠지기 시작하면 리츠가 재평가 받을 가능성이 높다. 변동성 장세엔 배당률이 고정된 리츠로 이목이 쏠리는 경향이 강하다.