이 기사는 2021년 07월 27일 15:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

전국 주택공급이 절대부족 시대에 접어들면서 집값 상승세가 이어지리라는 전망이 나왔다. 3기 신도시 공급물량도 앞선 1·2기 공급물량과 가구수 증가 대비 적어 공급해소가 요원하다는 평가다.

해결 방안으로는 재건축·재개발 규제 완화가 제안됐다. 재건축과 재개발 규제가 투기 과열을 방지하기 위한 본래 목적은 달성하지 못한 채 재건축·재개발을 통한 주택공급을 제한하는 걸림돌이 되고 있다는 지적이다. 서울과 1기 신도시의 구옥 비중이 높은 만큼 재건축·재개발로 주택공급 수요를 충족해야 한다는 분석이다.


박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원(사진)은 27일 더벨이 개최한 '2021 더벨 웰스 매니지먼트 포럼-포스트 코로나 시대의 자산배분전략'에서 이같이 조언했다. 박 전문위원은 세 번째 세션 연사로 나서 '혼돈의 부동산시장 전망과 대응전략'이라는 주제로 발표했다. 부동산 정책 방향에 대한 영향과 전망, 시장 수급동향과 주택 보유수별 대비책 등을 내놨다.

수도권의 주택가격은 하반기에도 상승세를 이어갈 것으로 예상했다. 서울과 인천, 경기 지역 등이다. 서울 지역은 고가 주택은 강보합세를 유지하고 중저가 주택은 값이 오를 것으로 내다봤다. 5대 광역시인 부산과 대구, 대전, 울산, 광주도 상승세를 점쳤다. 전세시장도 매매가격과 연동된 가격상승이 있을 것으로 봤다.

가격 상승을 부추기는 가장 큰 배경은 만성적인 공급부족이다. 박 전문위원은 앞으로 수도권뿐 아니라 전국적으로 주택공급 부족 현상이 심화되리라고 봤다. 인구수는 줄어들고 있지만 1~2인가구가 가파르게 늘면서 실질적인 주택수요가 확대되고 있기 때문이다.

주택수요는 높아졌지만 앞으로 공급물량은 더욱 줄어들 전망이다. 공급물량의 바로미터인 입주물량 추이를 보면 전국의 입주물량은 갈수록 쪼그라들고 있다. 서울 아파트 입주물량은 지난해 5만가구에서 올해 3만가구, 내년 2만가구로 추산된다. 경기도와 인천 역시 물량이 애초에 적거나 축소되는 추세다. 보조지표인 미분양 주택 추이도 전국적으로 감소 중이다.

재건축·재개발 규제가 물량제한을 더욱 부추긴다고 박 전문위원은 해석했다. 대표적인 재건축·재개발 규제로 1주택자에게도 시행되는 재건축 초과이익 환수제 등이 꼽혔다. 환수금액이 크다보니 아예 재건축 사업 추진을 미뤄버리게 된다는 설명이다.

2018년 3월 강화된 재건축 안전진단 기준도 문제점으로 지적됐다. 기존에는 30년 이상된 구옥은 무난히 재건축 안전진단을 통과했지만 2018년 이후 구조안정성 평가에 가중치가 붙으며 안전진단 통과가 어려워졌다. 재건축과 재개발은 착수부터 시행까지 수년이 소요되는 장기 프로젝트인데 안전진단부터 발목이 잡혀있다는 분석이다.

가구 중 5분의 1이 30년이 넘었을 만큼 구축 가구가 많은 서울은 재건축·재개발 규제에 따른 주택공급 지연이 더욱 심각하다. 서울은 전국 대비 아파트 거주 비율, 선호도 대비 아파트 거주 비율이 모두 낮아 아파트 수요가 매우 높은 데도 재건축·재개발에 발목이 잡히며 신축 아파트 건설이 지연되고 있다는 분석이다.

세금 정책에 대해서도 아쉬움을 토로했다. 다주택자가 주택을 파는 데에 부담이 없어야 거래 사이클이 빨라진다는 지적이다. 박 전문위원은 현행 양도세 중과를 없애고 기본세율로 돌아가야 한다고 주장했다.

박 전문위원은 "세금이 부동산에 접목될 때는 '보유세를 강화하고 거래세를 완화한다'는 기조가 기본"이라며 "보유세를 높인 만큼 거래세를 낮춰서 거래 회전을 빠르게 하는 것이 가장 이상적인 선택지인데 둘 다 강화하다보니 보유세와 양도세를 비교하게 된다"고 짚었다. 이어 "종부세와 양도세가 모두 부담스러운 상황에서는 시장을 관망하게 된다"며 "조세정책이 부동산 시장에 기여하지 못하는 상황"이라고 부연했다.

박 전문위원은 주택 보유수에 따른 대응방안을 제시했다. 핵심은 세금이다. 다주택자는 양도세·종부세 등 세금 부담이 커지면서 하반기 매도와 추가매입에 신중해야 한다고 짚었다. 매도를 할 때는 양도차익이 적은 매물부터 매도해야 한다고 제언했다. 재건축·재개발 요소가 있는 주택 매물을 보유한 경우 사업진행 속도도 매도 결정을 내릴 때 꼭 따져봐야 하는 요소다.

1주택자는 비과세 혜택을 충분히 누려야 한다고 말했다. 1가구 1주택의 비과세 혜택을 유지한 채 미래가치가 높은 곳으로 거주 이전을 검토해야 한다는 설명이다. 한강변과 용산 지역에 인접한 주택이 미래가치가 높은 지역으로 평가를 받았다.

실수요자는 최근 부동산 가격 상승을 고려하더라도 매수가 유리하다고 봤다. 박 전문위원은 "실수요자의 3분의 2는 여전히 주택가격이 상승할 것으로 전망하고 있다"며 "하락조정을 맞더라도 주택을 보유한 상황에서 대응하는 편이 낫다"고 제언했다.