이 기사는 2021년 08월 24일 14시56분 thebell에 표출된 기사입니다

푸른파트너스자산운용의 부동산 프로젝트 사모대출펀드(PDF) 설정이 재개되고 있다. 올해초까지만 해도 수탁사와 판매사의 업무 위축으로 신규 프로젝트펀드를 한 건도 설정하지 못한 채 기존 블라인드펀드에만 의존해야 했던 것과는 상반되는 양상이다.

24일 금융투자업계에 따르면 푸른파트너스자산운용이 최근 ‘푸른용산’을 설정했다. 설정규모는 218억원으로 한국투자증권이 판매를 담당했다.

이 펀드는 용산 오피스텔 및 도시형생활주택 신축사업(서울시 용산구 원효로 2가 일원) 본PF 대출 리파이낸싱에 자금을 투입한다. 차주사인 시행사 ㈜이터디앤씨에 대한 1순위 대출채권이 편입대상이다. 리파이낸싱 목적인 만큼 투자기간이 약 17개월로 비교적 짧은데다 목표수익률도 약 4.0%로 책정되면서 자금몰이에 성공했다.

지난달말 기준 분양률은 91.0%로 후분양 예정인 상가를 제외하면 오피스텔 및 도시형생활주택은 100% 분양이 완료됐다. 이는 61.6%인 엑시트 분양률을 이미 달성한 것이다. LTV는 약 55.8%다. 지난 5월말 중도금 1회차 기표가 완료됐으며 공정률도 6월말 기준 15.4%로 계획공정률 대비 105% 이상 초과 달성하고 있다.

푸른파트너스자산운용은 앞서 지난 5월 ‘푸른영종하늘’ 설정에 성공하며 프로젝트 PDF 재개에 나섰다. 140억원 규모로 설정된 이 펀드는 인천 영종도 소재 오피스텔 개발사업(PF 2순위)에 투자한다.

푸른파트너스자산운용이 프로젝트 PDF를 내놓은 것은 2019년 11월 설정한 ‘푸른왕십리’ 이후 약 1년 6개월 만이다. 지난해 옵티머스펀드 사태 이후 판매사와 수탁사의 업무가 위축되면서 푸른파트너스자산운용도 중심 전략인 부동산 PDF를 프로젝트펀드 형태로 신규 출시하는 데 어려움을 겪었다. 2019년 ‘푸른청주’, ‘푸른용인신봉’, ‘푸른하남마이움’, ‘푸른왕십리’ 등 프로젝트펀드를 활발히 내놓은 것과 달리 지난해에는 한 건도 설정하지 못했다.

하지만 올해 2분기를 지나면서 부동산펀드 투자수요가 회복되고 이에 맞춰 판매사의 상품 소싱이 예년 수준을 조금씩 회복하면서 프로젝트 PDF 설정도 본궤도에 진입하고 있다. 이번 ‘푸른용산’의 경우에도 상품 다각화에 적극적인 한국투자증권이 판매의지를 보였다는 후문이다.

프로젝트 PDF 설정이 주춤했던 시기에는 기존에 운용하고 있던 블라인드 PDF를 이용해 소싱과 투자를 이어왔다. 푸른파트너스자산운용이 2017년 2월과 2018년 6월 잇따라 설정한 ‘푸른시그니처’와 ‘푸른시그니처2호’는 부동산 담보 대출채권과 PF 대출채권 등 부동산 관련 구조화채권을 편입하는 블라인드펀드다. 이들 펀드는 중도환매가 가능한 개방형 구조를 취하고 있으며 최소가입금액이 10억원으로 높은 편이다.

최근 프로젝트 PDF 설정 재개와 동시에 이들 블라인드 PDF로의 자금유입 규모가 커지고 있는 점도 고무적이다. 지난해 옵티머스펀드 사태에다 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에 따른 부동산금융시장 우려가 겹치면서 이들 펀드의 설정액이 소폭 줄었다. 하지만 이번달에도 자금유입이 발생하며 ‘푸른시그니처’가 770억원, ‘푸른시그니처2호’가 560억원 수준으로 각각 확대됐다.

여기에 투자전략을 다변화하면서 돌파구 찾기에 나섰다. 지난해 12월 첫선을 보인 코스닥벤처펀드 ‘푸른코스닥벤처’는 전환사채(CB)나 공모주 매칭 이외의 일부 유휴자금을 ‘푸른시그니처’ 등 블라인드 PDF에 재간접투자하는 전략으로 차별점을 두며 130억원을 모집하는 데 성공했다. 이 펀드는 공모주시장 호황과 맞물려 50%를 웃도는 누적수익률을 달성하고 있다. ‘푸른코스닥벤처’ 성공에 힘입어 지난 4월 61억원 규모 ‘푸른코스닥벤처2호’도 내놨다.

지난달에는 ‘푸른Pre-IPO1호’를 설정하면서 프리IPO 전략도 확장이 본격화됐다. KTB네트워크 구주에 투자하는 펀드로 설정규모는 110억원이다. 푸른파트너스자산운용은 기존에도 PE운용실을 주축으로 신기술사업투자조합 공동운용(Co-GP) 형태로 프리IPO 투자를 집행해왔다. 하지만 최근 들어서는 주식운용팀 등 다방면에서 프리IPO 딜 소싱에 가세하면서 헤지펀드 형태로도 상품을 출시하고 있다.