이 기사는 2021년 10월 01일 08:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

이마트 성수동 부지 입찰에 디벨로퍼 엠디엠이 뛰어들었다. 부동산 자산운용사를 비롯해 디벨로퍼, 사모투자펀드(PEF) 운용사, 실수요 기업 등이 인수전에 뛰어들면서 막판 베팅 가격이 오른 것으로 관측된다.

시장에선 입찰제안서상 이마트의 재출점 여부에 따라 가격차가 큰 것으로 내다봤다. 이마트는 재출점 유무를 정해 입찰가격을 제시하도록 요구한 것으로 알려졌다. 재출점시 적용되는 분양가가 박한 편이라 재출점을 전제하지 않고 제안하면 개발차익이 높아지는 구조다. 높아진 개발차익만큼 입찰가격에 반영했을 가능성이 점쳐진다.

1일 관련 업계에 따르면 이마트 성수동 부지 인수전에 최근 대기업 그룹집단에 포함된 디벨로퍼 엠디엠이 막판에 이름을 올렸다. 입찰가격을 떠나 개발전력과 노하우 측면에서 경쟁력이 높은 편이다. 엠디엠은 서초동 옛 정보사 부지를 1조원에 따내 한국판 실리콘밸리로 개발 진행중이다.

이밖에 미래에셋자산운용·크래프톤, 이지스자산운용·KKR, 코람코자산신탁·한국투자증권, 태영건설·이스턴투자개발, 마스턴투자운용·현대엔지니어링 등 6곳이상 참여했다. 코람코자산신탁은 리츠부문에서 한국투자증권과 협업해 제안서를 제출한 것으로 알려졌다.

업계 굵직한 플레이어들이 출사표를 던지면서 가격대가 높아졌을 것이라는 반응이 지배적이다. 이마트의 재출점 유무에 따라 가격차이가 못해도 1000억원 이상 차이난다는 점에서 간극이 큰 편이다.

당초 시장에서 거론되는 가격은 1조원대였다. 대지면적 약1만9000㎡에 보유부지를 전부 포함하면 2만㎡(약 6000평) 가량 될 전망이다. 성수동 일대 거래가격이 3.3㎡당 1억2000만원을 상회한 점을 감안해도 이마트 부지 몸값은 8000억원을 넘지 않는다. 1조원이 되려면 못해도 3.3㎡당 1억5000만원을 넘겨야 하는데 부담이 큰 편이다.

관련 업계에선 1조원을 웃도는 가격을 써낸 곳과 함께 8000억~1조원 안팎의 가격을 제시한 컨소시엄도 있을 것으로 내다봤다. 1조원을 넘긴 쪽의 경우 분양 메리트가 떨어지는 이마트 재출점을 전제하지 않고 원매자 자체용도로 개발전략을 잡았을 가능성이 높다.

이마트는 부지를 매각하면서 자신들이 재출점했을 때와 하지 않았을 때를 자유롭게 가정해 제안하도록 했다. 재출점 여부를 입찰 참여자가 스스로 판단하도록 한 셈이다. 다만 재출점을 전제로 할 경우 제공해야 될 면적과 평당 분양가는 미리 명시했다. 시장에선 분양가가 상당히 박한 조건이라 입찰 참여자 입장에선 손해가 큰 편으로 해석했다.

이마트가 재출점하지 않는다고 가정하면 개발차익은 자연히 높아질 것으로 예상된다. 매각대상 부지가 준공업지역이라 대부분 오피스 아니면 지식산업센터로 개발방향을 정하고 있는데 이들 분양면적이 증가하기 때문이다.

공동주택의 경우 지구단위계획지침상 용적률 규제가 있어 개발 상품으로 도입될지에 대해서는 지켜봐야 한다. 적용 용적률은 최대 250% 수준으로 알려졌다.

입찰 참여자 가운데 현대엔지니어링은 건축영업팀에선 참여계획을 접었는데 주택영업팀에서 마스턴투자운용에 시공참여의향서를 건넨 것으로 알려졌다. 경우에 따라 주택용도로 개발을 제안했을 여지가 있다.

2001년 준공한 이마트 성수동 본사는 지하 3층~지상 20층 규모다. 대지면적은 1만9359㎡, 연면적 9만9474㎡다. 본사 장부가액은 1000억원을 하회하는 것으로 나타났다.

다수의 디벨로퍼는 입찰 기일이 다가오면서 계획을 철회했다. 인창개발이 현대건설과 손잡을 가능성이 거론됐지만 참여하지 않았다. 화이트코리아 역시 검토를 진행했지만 보수적으로 선회했다. 대부분 시장에서 거론되는 조단위 가격대 베팅에 부담이 컸던 것으로 보인다.

시장 관계자는 "이마트 입점을 전제하지 않으면 당초 계획했던 상품으로 분양할 수 있는 면적이 증가해 개발차익이 늘어날 수 있다"며 "각 컨소시엄마다 어떤 컨셉트로 제안했을지가 변수"라고 설명했다.